疫情期間，日本為了控制新冠疫情的擴散，對出入境加強了管控限制，持有旅游簽證及商務簽證的外國人幾乎難以入境日本，包括海外投資客也因為無法入境日本而暫時擱置了投資計劃。然而，日本新建房產項目的交易量卻始終保持活躍，房價水平不跌反漲，這種現象說明了什么？
 

傳說中不買房子的日本人，正在沒有外國人購房的情況下，默默地“瘋搶”各種新建房產，究竟是哪類日本人會在日本買房呢？

最近東京新建公寓的價格持續上漲，說明土地價格在上漲、建筑物的建筑費也有上升的趨勢。根據日本不動產經濟研究所的調查，2020年，日本首都圈一都三縣新建公寓的平均價格為每套6083萬日元，每平方米單價約為92.5萬日元，這也是近年來日本房價首次突破90萬日元大關。僅東京都內來看，每套均價約為7712萬日元，也創了近年來的新高。對于普通日本人來說，這個水平的房價仍是可望而不可及的，而對于有實力的群體來說，卻是難得的投資機會。
 

日本房地產行業通過多年的發展和完善，淘汰了不少小開發商，而目前有實力的大開發商屈指可數，分別為三井、住友、三菱、野村、東京建筑、東急、大京，市場上提供的新建公寓房源基本上都集中在這七個大型開發企業手中。而隨著土地供應量的下降，新建公寓的房源正在不斷減少，將來想購買新房子的機會也越來越少。
 

所以，一些有一定的經濟基礎，也有一定的投資眼光，對于日本樓市的發展充滿信心的人，便成為新建公寓的購房主力。而且得益于日本的超低利息貸款及購房扣減個人所得稅等各項優惠政策，即使是背負了貸款，這些日本人也沒有太大的心理壓力。與“泡沫時期”破產后萎靡不振的日本人相比，這類人群更具有投資魄力，他們也是日本各大開發商看好的“特定人群”。這一購房群體主要是：

(1)富裕階層；

(2)國內外投資者；

(3)高齡富裕階層的繼承方案；

(4)雙方在上市企業工作的夫妻。

另外，從長遠的養老角度考慮，年薪在500萬日元以上的中年人對用于投資的新建獨棟單身公寓更感興趣。為了保證老后的生活質量不會下降，現在在有穩定工作的情況下，可以通過貸款購買獨棟公寓，由于日本人的房貸利率低于1%，而獨棟單身公寓的租金回報可達6%左右，所以每個月的租金收益除了還貸外，還可以支持有品質的養老生活。這種在日本買房的行為，在日本國內被稱為“養老金不足的補充”，正在被越來越多的中產階層的人所認可。
 

從以上情況不難看出，現在日本的新建房產項目處于“賣方市場”，開發商有挑選客人的權利，對于普通工薪階層的日本人來說，竟不在開發商的客戶群之內。即使是持幣待購的客人想購買新建公寓時，有的項目因為購房人數過多，竟實現了“搖號”的政策，能夠順利購買到新房的人多少還要憑借一些運氣。還有很多新建項目，甚至還沒有正式對外銷售，就已經被內部認購一空。在很多看好日本樓市的人眼里，新房供應很有可能終結在“令和時代”，這比沒錢買房似乎更讓人難以接受。