日本的房產土地是私有制，可以傳承給子孫后代，是比較保值的投資。不過在日本房產投資時，還需要注意一種情況，即在一些地區，有的房產是屬于“再建不可”的情況，購買前需要謹慎決定。
 

什么是“再建不可”？顧名思義就是購買房產后，僅可以在原有的房子里進行內部裝修改造，但是不能在原有房產的基礎上增筑或推到重建。那么，“再建不可”意味著什么呢？

就意味著新任業主只能在現有的房子里進行內部裝修改造后居住使用；如果原有的房子不在了也不能在原有的土地上再蓋房子，哪怕原有的房子是因為地震、火災等不可抗力導致的倒塌、損毀等也不能重建。那這是為什么呢？

一般再建不可的房產大多位于城市規劃區和準城市規劃區內。建筑基準法設有“接道義務”，接道義務是指“與寬度4m以上的道路相連接的道理必須在2m以上”，因此根據此建筑基準法規定，不符合“接道義務”的土地不能建造房屋。
 

為什么要求有這樣的義務呢？主要是為了讓消防車和救護車等緊急車輛能夠進入，確保滅火活動和救助活動等能夠順利進行。 也就是說，不要在消防車和救護車無法進入的土地上建造房屋。

可以認定的是，再建不可的房產大多屬于老房子，在建造之初是符合當時的建筑規定的，但隨著社會的發展和城市規劃的進步，有些老房子已經不能符合現代的要求了，所以才會出現這種情況。另外，還有一些特定區域被規劃為指定區域，比如被評定為“文化遺產保護區”等，區域內的房子受到保護，也不可推到重建。那么投資這樣的再建不可的房產，有什么好處或優勢呢？

1.售價便宜

因為不能改建、重建，所以價格超便宜，甚至是周圍房價的1-5折。實際上如果這種房子的主體沒有問題的話，其實是很搶手的。對于注重內部裝修的人來說，可以用便宜的價格購買房子，這樣就有更多的錢用來裝修了，所以購買時機也很重要。

2.持有稅低

日本的房產和土地每年需要按資產評估額繳納一定的持有稅，而再建不可物件的納稅評估額會很低，相應的固定資產稅和都市計劃稅實際納稅額也就變得很低了。

3.鄰居擴大地皮的好機會

如果可以再建的地塊剛好與再建不可的地塊相鄰的話，可以用很便宜的價格購買，與原來的地塊相連接變成一個大地塊，是擴大地盤的好機會。如果鄰里關系好的話，在價格方面有很大的議價空間。不過這樣的機會比較難得。
 

4.價值稀有性

對于一些被劃入“保護區”的房產，因為不可以在該區域建造新房，所以原有的房子就成為稀有物件。大多民宿運營者會喜歡投資這樣的房產，可以說持有就是賺到了。在房產本身價值以外，更是承載了文化、傳承、景色等被保護的特殊價值，也成為了民宿的特點和賣點。因為價值的稀缺性及購入成本較低，如果運營情況良好的話，將能很快收回成本，以此來抵消一定的再建不可的風險。

不過如前文所說，再建不可的物件也有其限制和缺陷，需要提前考慮清楚

1.再建不可

無論如何也不可改建、增筑、重建，只能在原有的基礎上進行內部翻新裝修。購買后有一定的風險。 例如地震、臺風等倒塌，火災燒毀的情況下，因為無法重建，就不能再在那里居住生活了，購買前需要有這樣的覺悟。

2.翻新費貴

如果注重居住品質，在翻新時可能會考慮更換全套水路、電路及設備等，因為房子大多房齡較老，翻新費或維護費通常較貴。同時因為沒有與大道相鄰，設備或裝修材料等的運輸需要更多人手，相應的人工成本、工程費用將比較貴。

3.無法進行地質調查

一般再建不可的物件有很多處于土地狹窄的地方，空地恐怕也很少，有時無法進行地質調查，所以在抗震翻新等時候需要特別注意這一情況。

4.抵押擔保價值低

有人會考慮利用住房貸款進行再建不可物件的購買和翻新，但不可否認的是，此類房子由于評估額較低等因素，作為擔保的價值很低，所以很多情況下無法辦理住房貸款，這也是缺點之一。

作為日本房產投資的一部分，再建不可的房產項目一般由日本本地人購買的較多，海外投資者對此了解甚少，投資時機也不太容易把握，最主要的是有一定的投資風險。所以海外買家如果想投資日本房產的話，還是與專業的房產中介進行充分的溝通，從而選擇自己滿意的房產項目比較好。

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