提到日本的房產，很多人都認為日本“失去了20年”，對于近年來日本房價的穩步上漲，很多人認為是因為東京召開奧運會的原因，有人看漲奧運會前的房產投資價值，也有人認為奧運會后房價會下跌，沒想到一場新冠肺炎疫情打亂了投資的步調。原定于2020年召開的東京奧運會不得不延遲一年舉辦，而這一決定又擾亂了很多海外投資人的心，在延期的這一年里，有人甩房也有人抄底。

但從實際情況看，不得不承認疫情成為了檢驗東京房產價值的標準。因為疫情的原因，日本加強了出入境限制，在相對“封國”的狀態下，東京的房價不降反增、交易量活躍，足以證明房價絕對是日本國內純剛需支撐起來的。如果是這樣的話，之前認為的奧運會對房價上漲的推動原因就顯得微不足道了。在這種情況下，東京的房產是否有投資價值就不言而喻了。即便如此，如果想投資東京房產的話，有什么“穩賺不賠”的秘方嗎？

1. 選擇投資人口密度大的地方

房價跟人口密度有直接的關系，在人口凈流入的地方房價有上漲空間，房產保值增值，這是房產投資的常識。東京是日本唯一人口凈流入的城市，即使在沒有奧運會的前提下，在人員密集的商業街區、辦公大樓林立、高校環繞等人員聚集的區域投資房產，資產價值就難以下跌。隨著大量人員從外地向東京的涌入、從郊區向都心的遷入、從遠離車站向車站附近的移動等，都是支持東京房價上漲的動力。人員的增加導致租房需求旺盛，帶動租金上漲，同時也推動房價的上漲。而在日本寬松的經濟政策下，人員工資的上漲也反應到房價的上漲中，同時也吸引著更多的年輕人來此工作。所以越是人口密度大的地方，房產價值越穩定、投資風險越低。

2. 投資容易獲得貸款的物件

在日本，無論是新房還是二手房，公寓還是一戶建，日本人購房時幾乎都會使用銀行貸款，很少會有人使用現金全款購房。所以不管房產售價多低，如果不能使用貸款購房的話，客戶群就變得很少。

投資型物件在追求投資回報率的時候，也需要注意因為自身條件的不同而有所差異。與二手房相比，新房及獨棟公寓更容易從金融機構獲得貸款。有的二手房表面回報看似較高，但因為樓齡較老很難獲得貸款，也有的因為歷史的原因，以前也許不是違章建筑但是已經不符合現行建筑標準，也無法獲得貸款。如果購買了這樣的房產，將來再出售時想找到下一個買家的幾率會變得很小。所以作為投資，還是選擇那些當下購入及未來出售時都能獲得貸款的物件比較好。

3. 選擇投資“稀缺價值”的物件

日本土地私有，房地產行業發展時間較長，很多房產都具有唯一性，同一區域也很難找到兩處相同的房產，于是不少優質地段的新建獨棟投資公寓就成為了熱銷物件。不過，隨著再開發工程建設，大規模公寓住宅項目的增加，在一棟公寓里有多個房產在售的情況也多起來了。業主們為了盡早賣出，議價空間變大、常常以降低售價的方式完成交易，那么這樣的物件就不具有稀缺性了。但即使在同一棟公寓樓里，也有一些稀缺戶型，比如帶有超大露臺或是位于頂層等物件也有可以區別于其他戶型的優勢。由此也能看出稀缺價值對于投資型房產的重要性。

以上列舉了三個投資的要點，作為房產投資，如果滿足這些要點，其實奧運會因素對房產價值的影響就不用太在意了。另外，作為自住型房產，如果是自己及家人喜歡的，住著舒服又舒心的房產，就不用拘泥于投資回報率了，畢竟自身的居住感受比計算回報率更為重要。