日本的“固都稅”有多貴？有優惠嗎？是怎么計算的？
 

在日本購買房產，是需要支付一定的“持有稅”的，合稱為“固都稅”，由“固定資產稅”和“都市計劃稅”兩部分組成。

固定資產稅，也稱為產業稅，是向土地和建筑物等“固定資產”的所有者征收的稅金。這筆稅收是支付給資產所在地的各市町村(東京23區為東京都)的。一般是從每年1月1日開始計算，擁有固定資產的人將在5月份左右收到稅額通知，要求在期限前交納稅費。繳納方式有一年一次性繳納或者一年分為四次繳納兩種。

都市計劃稅也稱為城市規劃稅，是一種與固定資產稅密切相關的稅種。原則上這是對各市町村“城市化地區”內的土地和建筑物所有者所征收的稅，除了道路建設和上下水道等基礎設施建設以外，公園事業和城區街道的再開發等也是都市計劃稅的主要用途。都市計劃說一般也是從每年的1月1日向擁有對象土地和建筑物的人征收，并與固定資產稅一起收到繳稅通知。

那么，固定資產稅和都市計劃稅分別是怎樣計算的呢？

固定資產稅的稅率為征稅標準額的1.4%

都市計劃稅的稅率為征稅標準額的0.3%左右(東京23區為0.3% )。

征稅標準是根據固定資產的評 估價計算的。注意，這里所說的是評估價而非交易價格，可以理解為是比實際交易的買賣價格減少很多的價格。

而這個評估價由知事或市町村社長確定，并登記在產業稅臺帳中。關于土地的固定資產評估價，各自治地方政府會在互聯網等渠道公布“固定資產稅評估價”這一數據，通過對周邊土地的調查大概就可以知道大致的金額。

值得一提的是，目前對于200平方米以內的住宅用地，是有一定的優惠政策的，可以把固定資產稅減稅1/6，都市計劃稅減稅1/3，此外還可以調整征稅標準額。

如果是新建公寓的話，最初的5年(符合長期優良住宅的是7年)，建筑物的產業稅會減少一半。那么，新建公寓項目的固都稅是最高的嗎？很多人認為越新的項目，所要繳納的固都稅就會越高。實際上，對于新建公寓的固都稅，不能一概而論。因為固都稅是征收土地及地上建筑物的稅，所以即使建筑物相似，但在黃金地段或車站附近的地價本身就高，土地部分的稅也就相應提高，那么固都稅就會較高。

相反，即使是位置相近且同樣新建的公寓，如果建筑物是木制的話，和鋼筋混凝土構造的建筑物相比，評估價就要低很多，所以固都稅相對會便宜。

但需要注意的是，如果是公寓的話，固都稅的計算面積不僅僅是居住空間專用部分的面積，走廊和樓梯等公共部分也要根據份額進行納稅。公寓的公共空間越多，建筑物部分的稅金就會比預想的要高，這也是事實。

同時，由于每個項目的情況不同，固都稅的計算方式是非常復雜的。根據購買土地的所在地和面積，還有建筑物的面積和構造、建筑年限等各種因素的不同，固都稅的評估價也會不同，所以不能一概而論。這也回答了有些客人在決定購買房產前，想知道每年需繳納的固都稅具體是多少金額時，卻發現沒有確定金額的原因了。不過根據投資經驗，如果是城市的平均住宅的話，可以考慮大概年繳10萬日元~30萬日元左右的預估數比較妥當。

此外，固都稅額并不是一成不變的，如果一直住在同一棟房子里，隨著建筑年數的流逝，建筑物的評估價也會下降，一般固都稅也會相應下降。

在日本，固都稅的征稅標準額每三年會重新評估一次，因為建筑物會隨著時間的推移而老化，所以也要隨著建筑年數的推移而進行折舊計算，在經過一定年數之后，建筑物剩余價值可能所剩無幾。也就是說，雖然土地的評估價會隨著地價的漲幅而上升，但建筑物的評估價會隨著經年老化慢慢下降，所以固都稅也會相應下降。

不過，如前文介紹，如果是適用于新建減稅優惠政策的項目的話，當減稅優惠期滿時(如新建公寓為第6年)，當建筑物的固都稅正常繳納時，交稅金額會相應上升，也是需要提前做好準備的。

總之，關于日本房產的固都稅，是指對土地和地上建筑物征收的稅，稅額是以固定資產評估額為基礎的征稅標準額計算出來的。

一般來說住宅類的稅額會隨著時間的推移而下降，但是在城市，地段等品質好的項目，地價的變動也需要關注。另外，關于建筑用地和新建公寓等的稅收是否適用于優惠政策，也請提前確認好比較好。