日本公寓的“管理費”和“修繕基金”是兩碼事千萬別混淆了！

在日本購買公寓后，除了每月必須繳納住房貸款外，還需要支付“管理費”和“修繕基金”，這筆費用的多少，直接影響了公寓的品質。而這兩者的區別在購買公寓前，您真的清楚嗎？

為了便于理解，我們先舉例加以比較。比如有兩套同等級別且總價差不多的公寓，公寓A的月管理費15,000日元，月修繕基金3,000日元，公寓B的月管理費3,000日元，月修繕基金17,000日元。如果是您的話，會選哪一套呢？

讓我們先了解一下這兩項費用的概念：

1.管理費

一般是指公寓的日常維護、管理和維修等所需的費用。主要內容包括以下范疇：

物業管理費(向公寓的管理公司支付的費用。管理人員的工時費和公寓清掃費等)、建筑物公共部分等相關的火災保險和其他損害保險等的費用、公共設備的能源費（水、電、燃氣費等）、公共部分的燈泡等消耗品的更換及簡單維修等、綠化管理費、停車區域綜合管理費等管理組合運營費用等。

2.修繕基金

一般是指用于將來長期修繕計劃等大規模修繕工程中使用的專項維護管理修繕的費用。主要包括以下內容：

有計劃性的定期修繕類項目相關的費用、意外故障和其他由于特殊情況需要進行的修繕相關的費用、用地和公共部分的變更或者處理需要的費用、為了其他區分所有者全體的利益特別需要的工程的費用等等。

在日本，管理費和修理基金是分別記賬使用的，作為管理費積累起來的錢不能作為修理基金使用，這是最基本的原則。如果每月的修繕基金少的話，需要進行大規模的修繕工程時，基金可能不足以支付修繕費用，如果不足的部分由各業主分攤，可能會加重各家各戶的負擔，而臨時征收費用本身也是一件麻煩的事情。

因此，在上述例子中，根據專家的建議，即使每月需要多支付2,000日元，也要選擇公寓B比較好。

特別是海外投資客，如果想在日本購買投資用的小公寓房時，可能會選擇二手房。那么，如果知道自己意向購買的房產將來是會成為優質的“復古公寓”還是“老破公寓”呢？除了需要進行現場考察以外，還要查詢一下維修基金的情況，了解維修工程是否按計劃定期進行，維修基金的使用情況及余額等，更好的了解公寓的情況。

當維修基金余額不足，或者修繕工程沒有如期進行時，就要重新評估一下管理費用是否合理了。隨著時間的推移，管理費范圍可能會產生一些不必要的支出 。在這種情況下，可以在與大多數業主達成共識的前提下，削減一部分管理費，轉而增加一部分修繕基金，達到一定的平衡，這樣每個月的支出額變化不會太大，因此也不會造成業主負擔。

所以,在決定投資二手公寓時，記得衡量管理費和修繕基金的情況，即使每個月二者支付的總額差不多，但是也要分開計算才比較妥當。畢竟誰都希望所投資的房產能夠長期維持良好的品質，獲得穩定的租金，減少未來的支出成本和增加未來的變現收益，這樣才算是一項好的投資吧。