日前，相關機構相繼公布了2022年日本住宅市場的趨勢。本次我們將重點關注東日本不動產流通機構（東日本REINS）在首都圈的流通市場趨勢。關鍵詞：日本首都圈的住宅流通市場去年價格有所上漲，但成交量有所下降且有些僵化。

住宅流通市場的REINS是什么？

我們在觀察日本住宅流通市場時，常常使用的是REINS。REINS是“Real Estate Information Network System（不動產流通標準信息系統）”的縮寫，是由獲得國土交通大臣指定的不動產流通機構運營的計算機網絡系統。已經簽訂了中介協議的不動產中介經營者，必須通過這個網絡共享物件信息。

不動產流通機構目前在日本有四個區域（東日本地區、中部地區、近畿地區、西日本地區），以處理不動產的買賣物件和租賃物件。本次我們將觀察買賣物件的趨勢。另外，負責東日本地區的是東日本不動產流通機構，主要公開首都圈的不動產交易信息。

2022年首都圈的房地產流通市場，成交量比前年減少，且價格有所上漲

首先，讓我們來看看2022年東京都地區房地產市場的趨勢。這里的“成交物件”是指已經通過指定分銷機構（所謂的“售出物件”）報告有成交合同的物件，“新注冊物件”指新注冊到指定分銷機構的物件（所謂的“新上市物件”）。

根據東日本房地產分銷組織公布的二手公寓成交物件情況，在新冠疫情蔓延的2020年，由于政府呼吁避免外出，交易暫時縮減，但房屋需求堅實，成交物件數量僅比2019年有所微降。2021年，由于疫情期間遠程工作的普及，住房需求擴大，成交物件數比疫情前的2019年有所增加。在2022年，隨著疫情的持續，住房需求顯示出平穩的跡象，成交物件數與2020年相同。

另一方面，首都圈房產的平米單價和價格也在逐年上漲，2022年上漲幅度更大。盡管房產的平均面積稍微縮小，建筑年齡更老。

二手獨立住宅也出現類似趨勢。成交物件數在2020年沒有下降，但在2021年有所增加，并呈現出2022年回到之前水平的趨勢。雖然土地或建筑面積或建筑年齡沒有太大變化，但價格仍在上漲。

雖然受新冠疫情的影響，新注冊物件的數量減少了，但二手公寓在2022年數量卻有所增加

接下來，讓我們來看一下東京都市圈新注冊房產的趨勢。自從2020年新冠病毒傳播開始以來，由于出售房屋的人數減少，可能是因為他們不希望有人來進行銷售活動，或者因為他們認為在疫情期間出售房屋不是一個好時機，所以新注冊物業的數量開始減少。然而，在二手公寓的帶動下，2022年新注冊物業的數量有所增加。

另一方面，在2021年和2022年，二手房產的要價相當高，這是因為不僅是那些有出售房產需求的人，還有許多人聽說二手公寓的價格正在上漲，所以想要以高價出售他們的房產。

即使購房人數穩定，但如果賣房人很少，市場上流通的房產總數將會減少。事實上，當我們查看東日本不動產流通機構的“月度市場觀察”中每年12月底庫存房產的趨勢時，結果如下：
 

盡管購房者人數穩定，但如果賣方較少，市場上流通的房產總數將會減少。實際上，在東日本不動產流通機構的“月度市場觀察”中可以看到，到2021年12月底，市場庫存物件數量急劇減少，但是到了2022年，新注冊物件的數量增加了，庫存重疊，庫存物件的數量開始增加。特別二手公寓，2022年的庫存物件數量呈現急劇增加的態勢。

2023年的住房市場會發生什么變化

在庫不足是推高房價的一個因素，但房屋流通市場的存貨量正在回升。另一方面，成交量卻正在減少。這可以理解為由于新冠疫情引起的住房需求變化導致的住房交易的高峰期已經過去，購房者的購房需求開始向更寬敞、更高性能（如隔音和節能）的住房的轉移，也可以理解為買賣雙方的期望條件和價格不一致。

特別是在中古公寓市場，房價的上漲已經持續了很長時間，也出現了難以購買有利條件的中古公寓的市場情況。考慮到2023年的庫存也在增加，價格可能會進入調整階段。如果中古公寓的價格穩定下來，中古獨棟房屋的價格也將趨于穩定。

此外，人們關心的是住房貸款利率的走勢。自從日本銀行修改了將長期利率上限從約0.25％提高到約0.5％的貨幣寬松政策以來，與金融市場長期利率相關的【Flat35】或固定長期利率的住房貸款利率已經逐漸上升。

當住房貸款利率上升時，貸款可用金額會減少，每月還款金額會增加，這會對購買者產生重大影響。從國際上看，日本的住房看起來相對便宜，因此雖然公寓市場的影響還比較小，但購買獨棟房屋作為自己的住所更容易受到住房貸款利率走勢的影響。

目前住房貸款利率還沒有發生大的波動，但根據未來的經濟走勢和日本銀行的政策變化等因素，利率可能會出現大幅波動，從而可能出現驟增的購房需求和價格進一步上漲，或者市場迅速冷卻等情況。

2023年，不能再像以前那樣認為住房貸款利率將保持超低水平，而房價將持續上漲的趨勢不會改變。如果您計劃在2023年購買房屋，最好提前明確您的期望條件，制定考慮到利率上升的合理資金計劃，不要急于行動。如果您計劃在2023年出售房屋，了解市場的流通情況和數據等信息也非常重要，這將會讓您以適當的價格出售房屋。