小編作為資深的房地產投資人士，曾寫過一篇《日本買房就能移民、包租、送戶口？這樣的宣傳靠譜嗎？》的文章，分析了大阪地區“買房包租、送戶口”等宣傳口號之下隱藏的一些潛在風險。隨著今年新冠肺炎疫情的發展，我們之前提到的一些風險也隨之浮出，一些包租的項目由于達不到之前承諾的6%甚至8%的租金回報率，違約比例正在不斷增加，客戶投訴數量也隨之上升。

說到違約的原因，主要還是因為此類承諾包租的房源大多會作為民宿經營，但是受到疫情的影響，以及東京奧運會的暫停和延期，外國游客無法到訪日本，所以民宿類房產大多處于賠本的情況，一些通過租房做民宿的項目基本上都已經賠錢離場，一些買房做民宿的項目正在想各種辦法自救，不過收效甚微。比如有的民宿改為“小時房”或變身短期公寓，也有的改為定期長租房。不過了解日本房產的人都知道，日本的搬家成本較高，同時租約比較穩定，一般租期都為2年起租，其實入住短期公寓和定期租約的情況，成交量很低。所以大多數民宿至今仍是空房狀況，沒有租金來源，承諾的高租金回報當然也以此借口沒有了。

同時，銷售方在與客戶簽訂銷售合同、包租合同、托管合同等一系列合同時，已經把退出條款都羅列好了，因為銷售方可能同時也是管理方和承租方。一般這些房源的房價會比當地市場價格高很多，因為將返租的部分都加到房價中了，理論上即使沒有遇到疫情，房租也應該有支付的保證。不過在“疫情”這種可歸類為“不可抗力”的借口之下，不繼續支付或少支付房租也就變成了希望客戶“可以理解”的苦衷了。

而日本的市場規則是比較保護租客利益的，所以當銷售方作為租客的角色時，是可以“提前解約”的。根據解約條款，大概最多只需支付1-3個月的租金就可以了。而作為海外投資客的房東們，就只能承受相應的投資損失了。如果此時想把房產賣掉，會發現市場實際售價比當初購買的價格低，如果按市價賣房，勢必又是賠本的買賣了。客戶也變得有苦難言，和銷售方的解約風波也就出現了。更重要的是，很多客人當初是以包租項目申請的經營管理簽證，租約解約意味著經營管理簽證的續簽可能會出現問題，這恐怕比收不到租金的情況更嚴重。

不過，像大阪市場的公寓包租模式，在東京反而不多見，東京的房地產市場相對更加規范，管理公司也更加謹慎，基本上租金回報都會以市場真實情況反饋給客戶。即使有個別的包租項目，基本上也都是有實力的房地產公司運營，租金回報比較務實，幾乎沒有人會給出6%-8%的包租承諾，房價也比較符合市場價格。如此看來，沒有高租金回報的房產買賣，反而更能保證投資客戶的利益。

從大阪包租違約的案例也能夠看出，一味追求高回報的項目未必是好項目。在投資房產前還是要盡量去現場考察，同時多了解一下實際的市場行情，對于高出正常市場價格的項目還是避而遠之吧。還有一條也很重要，投資日本房產前，務必選擇專業、資深的房地產中介機構！只有這類中介，才能以客戶的角度制定適合的投資方案，推薦相應優質的房源。那么，如何選擇靠譜的中介機構呢？可以參考《在海外買房這種大事，要怎樣判斷中介的正規性和實力》。