日本房地產(chǎn)的優(yōu)勢在疫情期間的表現(xiàn)，正在被越來越多的人所認(rèn)可，海外買家紛紛將投資目光鎖定日本，購買日本房產(chǎn)，如塔式高級(jí)公寓、獨(dú)棟投資公寓等，都是不錯(cuò)的選擇。在實(shí)際的投資過程中，中國的投資客也大多都是購買這些類型的房產(chǎn)，日本的房產(chǎn)中介們也從專業(yè)的投資角度分析建議客戶購買這些成熟的房產(chǎn)。但是，有一些海外投資客卻認(rèn)為，直接投資日本的土地，待地價(jià)上漲再賣掉的操作比較簡便又可以節(jié)省資金，何樂而不為呢？
 

事實(shí)上，從專業(yè)的日本房地產(chǎn)投資經(jīng)營來說，如果您對日本房地產(chǎn)市場不熟悉，不是專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)投資精英的話，投資日本的土地，并不是明智的選擇。這是為什么呢？

01.  土地性質(zhì)復(fù)雜
 

首先，日本的土地性質(zhì)比較復(fù)雜。由于日本的土地是私有的，經(jīng)過長久以來的不斷發(fā)展，以及不斷更新的土地政策，總體來說，根據(jù)日本的“城市規(guī)劃法”，日本的土地類型被分為13個(gè)大項(xiàng)和若干個(gè)小項(xiàng)，每一個(gè)科目里的要求均比較詳細(xì)和復(fù)雜。簡單來說，并不是所有的土地，買來就可以隨便蓋房子的，有些土地很可能買下來以后將來無法轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。對于什么樣的土地性質(zhì)可以建筑什么樣房子也有明確規(guī)定，甚至建筑物的長寬高及陽光角度等也有限定，甚至一些處于保護(hù)區(qū)的土地還需要遵守一些特殊規(guī)定等。在如此復(fù)雜的土地劃分的前提下，投資土地的政策風(fēng)險(xiǎn)比較大。

住宅類用地包括：第一種低層住宅專用地域、第二種低層住宅專用地域、第一種中高層居住專用地域、第二種中高層居住專用地域、第一種居住地域、第二種居住地域、準(zhǔn)居住地域、田園居住地域；

商業(yè)用地包括：近鄰商業(yè)地域、商業(yè)地域；

工業(yè)用地包括：準(zhǔn)工業(yè)地區(qū)、工業(yè)地域、工業(yè)專用地域。

02.  買土地建房的溝通成本太高

在購買了土地準(zhǔn)備建房時(shí)，因?yàn)檎Z言不通，對于日本的施工方案及工程管理不懂的時(shí)候，溝通該如何蓋房的過程中是比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力的。而且中日兩國的思維差異容易導(dǎo)致在溝通施工方案時(shí)產(chǎn)生不愉快，有些想法的差異是雙方均難以理解的。

在施工過程中，也很容易發(fā)生問題，有的中國人的想法比較跳躍，而日本人又過于死板，在開工的情況下因?yàn)闇贤ú粫硨?dǎo)致的停工的幾率比較大，這樣會(huì)比較浪費(fèi)建筑成本。即使是日本的夫妻在選擇置地蓋房時(shí)也常常會(huì)發(fā)生矛盾，更何況是外國人。

如果身邊沒有能充當(dāng)翻譯又很懂行的人的話，還是不要輕易選擇買地建房的方案，如果一定要這么做，建議提前考察好樣板間，在確定好施工方案后盡量不要更改。

03.  外國人沒有在留資格時(shí)容易遇到麻煩

由于大部分的投資客是用旅游簽證入境日本的，在日本的在留時(shí)間一般為30天或90天。在這樣短的時(shí)間里，想完成買地蓋房的工程是比較困難的。即使乘坐飛機(jī)往返多次，那么交通成本也需要提前考慮。在建房時(shí)，有時(shí)出現(xiàn)一些問題需要業(yè)主決定，因?yàn)闃I(yè)主沒有在留身份，不能及時(shí)趕到施工現(xiàn)場而耽誤工期就得不償失了。如果因?yàn)槿珯?quán)委托給代理人，但最終的結(jié)果讓業(yè)主感到不滿意時(shí)，也有可能發(fā)生糾紛或麻煩。在日本社會(huì)，還是盡量避免此類事情比較好。

另外，蓋房子需要一定的時(shí)間，一般需要幾個(gè)月，作為投資房產(chǎn)來說，獲取收益的時(shí)間將大大延遲。如果遇到停工等問題時(shí)，收益也會(huì)難以保證。

04.  對土地知識(shí)不了解，容易入坑

由于國內(nèi)的房產(chǎn)基本不涉及土地，所以有的國人到日本后可以“酣暢淋漓”地投資日本的土地。據(jù)說有些中國投資客聽信了中國中介的諸如北海道移民計(jì)劃等的傳言后，大量投資了日本北海道的大片林地、山地、莊園等，由中國買家購地勢頭太猛，給當(dāng)?shù)厝毡救嗽斐闪艘欢ǖ目只牛踔连F(xiàn)在開始限制中國人投資該地區(qū)的土地了。

但實(shí)際上，這些土地購入后，大部分都處于閑置狀態(tài)，由于無人接盤無法轉(zhuǎn)賣，每年還需繳納各種稅費(fèi)及維護(hù)費(fèi)用等，實(shí)際是投資入坑。要知道，在日本的泡沫時(shí)期，也有當(dāng)?shù)厝毡救送顿Y山地、林地等土地，至今仍無法解套，更何況新入坑的中國買家了。

如果在投資土地前，對土地性質(zhì)、用途等稍作了解的話，應(yīng)該也能避免一些投資風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到了專業(yè)度不夠的中介，導(dǎo)致投資失敗，損失也只能由自己承擔(dān)了。

總之，投資日本的土地，對于中國買家來說，如果對日本的土地政策及施工工程等不夠了解的話，盲目投資土地的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。從負(fù)責(zé)任的態(tài)度建議，投資日本房地產(chǎn)時(shí)，還是購買成熟物業(yè)比較好，無論是新建或二手物件，在投資難度及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等方面都比投資土地更容易。