日本的房子是私有財產，可以傳承給后世子孫。但是，對于日本房產遺產稅（也稱繼承稅）問題，很多人都認為“高不可攀”。日本設立的遺產稅制度是希望起到貧富差距的調節器，需要繳納高額遺產稅的階層人數與日本富豪的比例相符。而對于普通民眾而言，所繳納的遺產稅卻并不是什么“天文數字”。不過畢竟這是一筆需要額外支付的費用，實際上日本遺產稅的規定對于外國的繼承人又有什么約束或影響呢？

簡單來說，在日本的房產作為遺產被繼承時，不論繼承人是否居住在日本或是否為日本籍，都有繼承遺產納稅的義務。但是，作為外國人，是否應該有一些可以合理避稅的方法呢？
 

根據日本的繼承法案，正常情況下遺產繼承稅率為“漸進式”或成為“累積式”，稅率表如下：

從上表中可以看出，10%-55%的稅率讓很多人認為日本的遺產稅“貴”也不是沒有道理的。不過繼承包括“正”、“負”繼承，計算方式為“遺產稅=（各類資產-負債-扣除項目-基礎控除額）× 對應的稅率”。如現金、房產、股票基金等屬于“正繼承”；未還清的房貸、借款、有連帶責任的擔保等屬于“負繼承”。財產繼承還有一些扣除項目的，如喪葬費、配偶繼承扣除、未成年人繼承扣除、短期內連續繼承扣除等，還有一定的基礎扣減額度，作為房產遺產，可抵扣的部分則大很多。

首先，作為房產的計稅標準并不是市場價，土地以“路線價格”為計算基礎、房產以“固定資產稅估價”為基準，可以理解為我國的“政府指導價”或“評估價”，土地和房產分別估價，一般低于市場交易價格，土地部分的評估價大概是市場價的8成左右，房產部分的評估價大概是市場價的7成左右，也就意味著納稅基準額相對降低了。其次，房產的抵扣額更多，計算的基礎抵扣額為「3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數」，超出的部分才征收遺產稅。

舉個例子：

假如用現金購買相當于市場價格為7000萬日元的房產，老人去世后房子由2個孩子繼承，那么作為遺產的房產評估價大概為5000萬日元，需要納稅的部分即「5000萬-（3000萬+600萬×2）」，最終核算下來僅為800萬日元，適用的稅率為10%。

如果老人有配偶，且是超過20年的夫妻的話，那么配偶可抵扣的免征部分更高達2000萬日元，扣除后的金額大多都低于起征點了。

如果購買高層公寓的話，因為分攤的土地面積較小，相對評估額也會降低。如果該房產用于出租而不是自住的話，根據相關條款則評估額還有一定的減少。

而且在購買房產時，符合一定條件的前提下還有部分抵減稅金的優惠政策，再考慮到遺產稅問題，最終不少日本人為了避免高額的遺產稅，都會選擇購買房地產來達到降低遺產稅的目的。在日本實際上也有超過四成的繼承屬于房地產繼承。

如果父母將現金或房產直接贈送給兒女的話，則會涉及“贈與稅”，與“遺產稅”相似，也是“漸進式”納稅，稅率為10%-55%（根據實際情況有部分扣除額，每年有一定的免稅額）。

如果父母想資助兒女買房，最多只能支援2000萬日元以下可享免稅額，且必須在3月15日之前完成房產買賣交易，并且這項優惠福利只能使用一次。另外，父母每年可以給孩子免稅部分的現金最多110萬日元，也就是一次性最多資助2110萬日元用于孩子購房可免稅，超過的部分就需要征稅了。如此看來，當財產一次性轉移時，還是通過房產繼承更合適一些。

不過對于外國人（沒有加入日本籍的外國人），特別是父子雙方或單方沒有日本長期在留身份的外國人，如果父母準備讓兒女繼承日本房產，可以提前辦理房產買賣手續，直接將房產過戶給兒女即可。房產可以按以不高于原始價格進行交易，也無需繳納高額房產收益增值稅。僅需支付過戶手續費和相關房產稅等即可，交易成本就會相對低廉很多了。如果覺得自己辦理過戶手續太繁瑣，也可以聘請專業的房地產中介機構代為辦理，省心省事。
 

如果當初購買房產時，購買主體為公司，可以提前通過法人變更，將兒女變為公司新任法人，這樣就只需支付相關法人變更的費用即可。當然也可以考慮在合適的時候將日本房產賣掉變現等多種方式方法，在這里就不一一列明了。
 

如上所述，外國人在日本投資房產比日本人更有優勢，對于高額的遺產稅的問題也有多重解決方案。所以，選擇投資日本房產，在購置了日本優質房產的同時，還少了日本人后續的財務負擔，不失是一項不錯的投資選擇。如有意購買日本房產，或想了解更多日本房產咨詢，歡迎聯系我們。