東京一直是日本人口凈流入的城市，2021年受到新冠肺炎疫情的影響，不少居住在東京的外國人選擇回到祖國，日本的邊境防疫管控也使得大量的留學生、技能生等難以入境日本，導致東京都人口數量破天荒出現了減少的情況。不過這種情況很快發生反轉，2022年東京都又恢復到人口凈流入的狀態。

根據“住民基本臺賬”匯總的東京都整體人口流動數據結果顯示，包括外籍居民在內，2022年整體遷入人口為43萬9787人，遷出人口為40萬1764人，遷入人口增加3萬8023人。東京都強大的虹吸效應再次顯示了威力，其結果也體現在樓市中，東京圈住宅的租金及房價均出現上漲。其中，新房均價再次創新高，連續2年刷新房價紀錄。

根據調查數據顯示，2022年東京圈新建住宅均價同比微漲，售價漲至6288萬日元（約合人民幣328.23萬元）。東京都23區的新建住宅均價也達到了8236萬日元（約合人民幣429.92萬元），連續2年超過8000萬日元。與2019年的7286萬日元（約合人民幣380.33萬元）相比，價格高出約1000萬日元。東京都新建住宅均價的上漲，也帶動了周邊地區新房價格，以及整體二手房價格的上漲。

在日本寬松的經濟環境下，低利率的貸款優惠政策，讓富裕階層和高收入雙職工家庭紛紛積極購買市中心的高端樓盤，再疊加建材和人工費用上漲等綜合因素，導致房價一直保持在高位。
 

隨著疫情進入尾聲，日本經濟活動逐漸恢復，日本已經達到2%的通脹目標，日本人均工資也出現上漲趨勢。另外，日本政府積極出臺各種招募人才的政策，大量留學生及海外優秀人才更容易“落戶”日本，東京仍是海外人才居住的首選。東京的各方面資源優勢太過明顯，海外公司在日本設立的總部大多也集中在東京，因此東京的人口在未來還會繼續保持人口凈流入的狀態。

人口的增加、工資水平的上漲以及經濟環境的發展，以此推測東京的房價還會長時間保持高位運行。日元的匯率近期內雖有所反彈，但仍處于歷史地位，匯率收益可以預期，從投資方面考慮，東京的房產投資還具有一定的潛力。