在日本首都圏的二手公寓市場中，超過30年建造的物件比例正在擴大

日本房地產流通機構，是由日本國土交通大臣指定，由各地區主要的房地產公司成員組成。該機構的會員房地產公司通過名為“REINS”（レインズ）的網絡系統共享房地產信息，東日本REINS負責管理日本東部地區的信息。

基于東日本REINS在2022年收集的有關首都圈二手公寓和二手獨棟住宅的注冊和成交信息，我們從“建筑年限”的角度，分析了2022年首都圈二手房產的市場趨勢。

本次首都圈市場趨勢的一個特點是，老舊的二手公寓在市場中占比較高。在二手公寓市場中，超過“31年”的物件占比從2021年的44.7％增加到了2022年的46.9％，在成交物件中，這一比例從2021年的29.7％增加到了2022年的31.5％。與此同時，“建筑年限在5年以下”或“建筑年限在11到15年之間”的公寓數量卻有所減少。

建筑年份在20年以內的二手公寓銷售情況良好嗎？

特別值得注意的是，二手房產中建筑年份在20年以內的公寓的情況。

首先，讓我們來看看按照建筑年份分類的平均價格。賣方想要盡可能地高價賣出房屋，因此首先會以期望價格進行銷售。如果在一定期間內無法出售，他們將不得不降低價格。而購買方則希望盡可能地低價購買房屋，因此會通過房地產公司進行價格談判。一般來說，成交價格會比新房源價格要低。

當我們比較二手公寓的平均每平米單價和二手獨棟住宅的平均價格時，可以看到在新房源和成交房源之間始終存在一定的差距。并且隨著建筑年份的增加，價格會越來越低。

接下來，讓我們看看按建筑年份分類的新房源數量與成交房源數量的比例，也就是"對新房源成交率"。

在二手公寓市場上，"建筑年份為6-10年"的房源成交率最高（35.2%），而"建筑年份為0-5年"、"建筑年份為11-15年"和"建筑年份為16-20年"的房源成交率均大致在28-30%左右，當建筑年份超過20年時，成交率會持續下降。

與此相比，二手獨棟住宅市場的對新房源成交率在建筑年份為6-25年之間大致保持在30-32%左右，并且與二手公寓相比，不同建筑年份之間的成交率差異較小。
 

二手公寓的關鍵因素是面積和建筑年份嗎？

在二手公寓市場上，也有“按建筑年份分類的平均價格”數據。實際上，如果查看這個數據，就會發現在建筑年份不超過20年的范圍內，新房源和成交房源的平均價格非常接近。

具體來看平均價格，在「建造年份為6-10年」的房屋中，成交平均價格會高于新房源平均價格。

那么為什么在建筑年限為20年內房屋的平均價格中，二者會變得接近呢？這可以從平均面積中看出來，在建筑年限為20年內，新房源的平均面積約為55至65平方米，而成交物件的平均面積約為63至70平方米，差距變得更大了。

因此，為什么在20年內的房產的平均價格在新登記和成功交易之間會相似呢？詳細查看平均價格可以發現，在“6-10年”類別中，成交平均價格高于新登記平均價格。

20年內房產平均價格相似的原因在于平均面積。直到房產20年前，新登記房產的平均面積約為55-65平方米，而成交物房產的平均面積約為63-70平方米，顯示出明顯的差異。

因此，即使在20年內的房產中，那些面積更大的房產也很受歡迎，從而導致更高的平均交易價格。“6-10年”類別具有最高的成功率，可能具有“年齡x面積x價格”的良好平衡。

然而，日本首都圈20年內二手房產的平均價格超過了5000萬日元，這是相當高的。建成時間在26-30年和30年以上的房產，平均價格在2000萬日元左右。實際情況是，即使是較老的房產，同樣也有市場購買需求，尤其那些具有良好的位置和管理條件的房產。

綜上所述，在年份不大的房產中，購房者會選擇那些具有更大的面積的房產；而在年份較大的房產中，購房者則會選擇那些擁有良好位置和管理條件的房產，以便日后能夠成功出售。