在日本置業時，一般都會提前確定是購買投資房還是自住房，畢竟這兩類房產類型有著不同的側重點。比如投資房會比較注重投資回報率，而房產本身的情況次之；如果購買自住房，那首要的是自己喜歡，居住環境、房屋狀態等都滿意才好，而出租率及租金水平等則不太看重了。而如果有的人希望既要投資又要自住，這樣的房子則很難找了，即使是專業的房屋中介也會表示為難。

在日本，繼塔式高級公寓被瘋搶后，目前獨棟公寓成為了房產投資的新寵。這類獨棟公寓通常為2-3層的小樓，一般會有6-12間單身公寓。其優勢是東京的單身公寓出租情況喜人，出租率及租金收益令人滿意。作為外國投資人，購買一棟小公寓樓后，其中一套可以自住，其他用于出租，房租收益可用于償還貸款或生活補貼等。同時，作為外國人，大多數人可能會往返日本和海外，不會天天在日本生活。當來到日本時，住酒店的費用其實較高，而租房又很難租到，如果留有一套自住公寓，就是相當幸運的事情了，既省錢又省事。即使不長期在日本居住，也可以全權委托給當地的管理公司幫助管理和出租物業，當省心房東。當然，如果自己有一定的運營能力，也可以申請民宿資質后作為民宿運營。

和獨棟別墅住宅相比，每套單身公寓都有獨立的衛浴、廚房等生活設施，便于出租。而且和高級公寓相比，這種公寓樓的持有成本相對較低，無需每個月繳納物業費及維修基金。如果哪里有需要維修的地方，由自己承擔實際費用即可。如果托管給管理公司，一般管理費為租金收益的5%左右。不過這種樓通常是木質的，和鋼筋混凝土造的高級公寓相比折舊率會更高，但是所占有的土地面積會比高級公寓更大。所以短期看房屋的貶值較快，但從長期看，土地的保值增值性則更勝一籌。

由于預算限制或一些政治原因等，以及很多外國人對日式小公寓樓的情有獨鐘，投資一棟可大可小的公寓樓其實也是不錯的選擇。近期也有不少海外買家，包括香港買家會比較鐘情投資這種小公寓樓。賣掉香港一套房子，在日本買一棟樓，這樣既解決了自住問題，每個月還有充足的租金作為在日本的開銷。如果投資人想申請日本的經營管理簽證，也可以通過注冊公司，管理自己購買的物業作為在日本的事業，從而開啟移民日本的新生活。

如果所購買的公寓樓在將來打算出售時，在滿租的情況下，租金回報率通常也足以吸引其他意向買家。即使不喜歡這棟樓時，由于是木造的拆卸比較方便，可以重新蓋房或直接出賣土地，手續也比較簡單，這也是獨棟小公寓樓的優勢所在。