都說日本的房子買了即貶值，過不了幾年就沒有價值了，所以不值得投資，真的是這樣嗎？
 

其實這是一個誤解！這里所說的貶值應該是指房產折舊，經過一定的折舊年限后，房產的價值為“0”。這個折舊年限在日本也被稱為耐用年限或使用年限，主要用于稅制方面的會計計算，和建筑壽命完全不是一回事。比如日本規定，木造房產的耐用年限為22年，鋼筋混凝土的房產的耐用年限為47年（我國房屋、建筑物的折舊年限為20年）。也可以理解為建筑物隨著時間的推移，需要每年計提折舊。以公寓為例，47年后可視為建筑物經過折舊后價值為零，但并不影響實際居住。

在日本，房地產包括房產和地產兩部分，房產價值隨著折舊在貶值，但是地產的價值會隨著時間的推移而增值。而且地處優質地段的房產，即使到達折舊年限以后，也仍有較高的價值，房價并不便宜。另外，有些年齡較老的公寓，由于保養得當，維護較好，也成為了受人歡迎的復古公寓。而有些公寓由于養護不到位，過早的成為老舊公寓的情況也有。所以僅憑耐用年限就認為房產不值得投資的認知，和實際其實是有很大的誤差的。

日本有很多百年町屋，實際房齡已超過一百年，時至今日仍保留得較好，具有頗高的歷史價值。而且日本號召建造能使用100年，甚至200年的房產目標，希望通過有效維護，可以保證幾代人安全的居住。這些都足以說明折舊年限和建筑年限是兩個不同的概念。

但是，房屋的房齡通常會影響房屋的評估值，從而影響固都稅的納稅標準和買賣房屋時的銀行貸款年限。日本的固定資產稅及都市計劃稅的征稅標準是以房產的評估價計算的，固定資產稅的稅率為征稅標準額的1.4%，都市計劃稅的稅率為征稅標準額的0.3%左右，房產部分和土地部分分別計算。因為房產價值在不斷折舊，所以房齡較老的房屋比新建房屋的固都稅稅金會便宜不少。另外，房齡較老的二手房相比新建房產的售價更低，往往感覺租金回報率比新房高。不過日本的住房貸款的年限最長為35年（年滿80歲之前），如果房齡較老，無論貸款人年齡如何，申請貸款的年限會相應縮短，意味著每個月負擔的貸款額相對增多，銀行審批時會比較慎重。

所以在投資日本的房產時，除了了解建筑年限，還需要考慮房產、土地的面積及價格、地段、房產維護情況、周邊配套等等綜合因素后，才能更容易判斷是否適合投資。當然咨詢專業的中介機構，也會得到專業的投資建議。如您有投資需求，歡迎您二維碼聯系我們！