日本對外國人投資房產沒有門檻，作為投資產品，國人購買日本房產時一般都會去現場進行實地考察。而考慮到預算及投資收益等需求，作為投資型房產，很多人可能會選擇二手房，而房齡稍老的二手房的外墻可能會看到裂縫，那么這樣的裂縫會影響樓房的品質嗎？

在日本，一般能夠看到外墻裂縫的房子大多都落成于1999年之前，裂縫主要是因為那時的外墻材料經過風吹日曬，冷暖溫差等會產生裂縫，而且日本是多地震的國家，外墻的裂縫有時是為了防御地震對樓體的損傷，不用太過擔心，甚至不用修補。不過如果看到裂縫比較嚴重，是否是災害造成的或者是否影響了樓體結構的安全性，則需要專業人士來鑒定了。

有些日本的房子歷經百年仍可繼續居住，即使外墻有多條裂縫也不影響樓體結構，只要進行裂縫的修補就可以了。那么墻壁開裂了，又該怎么樣去修補才好呢？好多人都不懂，直接請大工對外墻進行大面積的修補，這種只能一時看起來效果很好，不過工程很費錢，而且并不能解決根源問題。估計有很多人聽說過，有經驗的日本人會在裝修墻面開裂時，直接在墻面上打針，簡單說是將墻縫清理后，像打針一樣將“膠水”注入裂縫里面，起到粘合修補的作用。這樣的修補成本比較低，持續的效果較長，而且由于操作簡單，有的人自己DIY就可以完成，省下了不少人工費。粘合的步驟完成后，有的人會選擇重新粉刷外墻，這樣房屋整體看起來就會像新的一樣，不過也有人會保持現況，不再進行粉刷。這種情況在日本非常普遍，注意觀察的話很容易就能發現。

實際上，日本有住宅性能表示制度，是源于日本工業化住宅性能認定制度，該制度從上個世紀七十年代開始實施，通過25年的實踐，摸索了一系列經驗和教訓，進而于1999年通過《住宅品質確保促進法》，將適用范圍擴展到所有住宅，成為提高住宅品質，保護消費者權益的一項基本制度。所以說日本的房屋質量高，品質有保證，這些都是有法可依的。投資日本房產時，只要不是樓齡太老的房子，就不用太擔心質量問題。

不過根據投資經驗來說，如果投資的房產在將來有出售的打算時，如果計劃10年內出售，可以考慮房齡在10年以內的新房或次新房。如果出售時間尚不確定，可以考慮1999年后的房產，最老也盡量選擇1990年以后的房產，這樣的房子不但具有一定的保值性，而且在將來出售時比較容易變現，節約時間成本。
 

所以，在準備投資日本房產時，還是建議您親自到現場進行考察，對樓體現況有了清晰的認識和了解后，最終再做出準確的投資決定。