說到投資日本房產，一般投資高級公寓或是整棟單身公寓樓的推薦較多，而店鋪的售賣信息相對較少，這是為什么呢？

實際上，經歷過泡沫的日本房地產市場發展已成熟，黃金店鋪一般都位于地段較好的位置，且收益穩定，日本業主不會輕易出售，所以市場上在售的優質店鋪房源較少。另外，日本的實體店鋪盛行，商店街、時尚街區等品牌號召力較強，這也造成了店鋪售價較高的情況，而租金水平相對理性，與公寓項目的投資回報相比，店鋪的表現相對普通。與此同時，店鋪的價格受到租金水平波動的影響較大，投資時需要謹慎決定。

與此同時，由于店鋪的運營性質，海外買家很難獲得銀行貸款，基本上都需要全款支付房款，資金壓力較大。而如果用購買店鋪相同的金額，作為首付款，通過申請銀行貸款而購買整棟公寓樓作為投資的話，其實也是不錯的選擇。使用杠桿不但可以增加收益，還能降低投資風險和持有成本，作為投資型物件，可能公寓項目比店鋪項目更容易實現投資穩定獲利的目的。

在東京都距離車站較近的公寓很容易在短期內出租出去，出租率超過90%以上。而店鋪由于月租金較高，審核手續更繁瑣，招租時間較公寓更長，也許需要2、3個月甚至半年，那么店鋪空置期間的損失也相對變大。另外，由于日本地處火山地震帶，自然災害相對較多，受此影響，當災難發生時，租戶由于受災或倒閉等經營不下去時，無法支付房租、違約的情況也就容易發生，會給店鋪的房東造成一定的經濟損失。包括此次新冠肺炎疫情對日本當地實體經濟也造成了不小的打擊，出現了部分小企業、小經營業者倒閉的實際情況，足以證明投資店鋪的風險明顯高于公寓項目。
 

疫情以前，日本實體店鋪的經營十分興盛，人們都喜歡在實體店買東西。不過疫情的發生也改變了不少人的購物習慣，網購也逐漸得到日本人的認可，日本政府也有意推動互聯網發展進程，如果網購成為主流時，對于實體店鋪的價值也會造成一定的影響。

不過，如果店鋪是自己使用和經營的話，那么投資一個店鋪是比較合適的。申請投資經營管理簽證需要在日本設立公司及可持續運營的項目，把自己購買的店鋪作為公司注冊地址，經營店鋪生意獲得穩定的收入，維持經營管理簽證的續簽，待成功歸化或獲得永居身份后，店鋪可以以合理的價格變現或繼續持有以獲得經營或租金收益，其實也是不錯的。

我們舉兩個例子來說明一下：
 

涉谷區的惠比壽是東京都內比較人氣的地區之一，這個建于1987年，面積僅45.13平方米的店鋪售價為7,500萬日元，每平米約166萬（約合人民幣11萬元），每個月的租金可達35萬日元，收益率5.6%，由于這個店鋪的售價在東京都內相對算是比較優惠的，表面回報相對也較高。
 

如果作為自用，比如開一家小餐廳或是藥妝店等，由于在人氣的地區，收入有一定保證，而每年可省下的房租約420萬日元，還是相當劃算的投資。

如果作為投資，那么可以看看在同樣的預算內投資整棟公寓的項目的收益如何？
 

江戶川區的小巖是東京都比較適合生活的地區之一，一棟新建的三層公寓樓總價為11,980萬日元，每個月所收到的租金可達65.7萬，收益率為6.58%。如果使用銀行貸款，首付5成約5,990萬，撬動杠桿收益翻倍且降低了投資風險，還能自留一部分資金。而公寓出租一般租約為2年起，收益更加穩定。

由此不難看出，準備在日本投資房產前，需要先明確用途是自用或是投資，然后再全面深入的了解項目信息后，制定合理的投資方案，最終再謹慎做出投資決定。智鈞專注日本市場十余年，有專業高效的團隊，能為您量身定制合理的投資方案，歡迎垂詢！