在日本買房子，有時候會碰到這種情況，明明是新建公寓，但房價卻比周圍項目都便宜，這是為什么呢？經調研可能會發現，原來這個公寓的土地是租來的，沒有土地所有權。雖然說這樣的公寓價格優勢很有吸引力，但如果對項目沒有全面的認可，只是一時貪便宜購買的話，后面就可能會有不少陷阱等著你。

首先，我們先明確一個前提，大家對日本房產普遍的認知中，是不是都認為日本房產是私有的，土地也是私有的，所以買房子的時候是同時購買房產和地產，并擁有其所有權的？但實際上，建筑物所占據的土地分為“所有權”及“租賃權”兩種情況，前者的土地是購買的是私有的，可自由處置，而后者的土地卻是租來的，只有租借使用權沒有處置權。因此，如果對最初的土地租借合同期間和條款等約定了解不充分的話，有可能后期會產生糾結不清的問題，給租借雙方帶來麻煩。
 

因為土地的租借成本比購買成本低很多，那么也就不難理解在租地上建造的房產價格會比較低了。所以在購買日本房產時，一定要對土地的屬性先了解清楚，以避免以后不必要的麻煩。

在日本，無論是一戶建項目還是公寓項目，在建造之初必須先有用于建房的土地，如果土地是租借的，一般會分為“普通借地權”和“定期借地權”。
 

普通租地權是日本1922年制定的租地租房法中規定的租地權之一，租地期限到期后，租借雙方可以續約更新合同。 一般來說，租地期限最初是30年，第一次更新是20年，第二次以后是每隔10年更新一次。在普通借地權中，借地人即地主如果愿意的話，原則上可以更新合同。但土地一旦出借了，就不能隨便地要回來或單方面解除約定，合同期內也不能隨便處置自己的土地，所以重新設定借地權的人便隨之減少了。
 

因此，為了解決這個問題，增加優質住宅的土地供應量，日本從1992年開始實施定期租地權制度，合同期限為50年及以上。簡單來說，就是在這個帶定期租地權的土地上建的是帶定期租地權的房產，多為公寓項目，購買該房產的人必須在土地租借合同期滿后再歸還給地主。從地主的角度來說，一定期間后土地一定會回來，所以不用擔心放棄祖祖輩輩繼承下來的土地，還可以得到地租。
 

而在買帶定期租地權的房產項目的人看來，土地沒有所有權，只有租地權，不需要準備用于購買土地費用，僅準備保證金等就行了，其最大的優點是減輕了購買人的經濟壓力。

舉個例子，比如一棟房產的建筑成本是2000萬日元，土地的購買價格是2000萬日元，如果不購買土地而是租借土地的話，僅需支付保證金假設為1000萬日元，租期滿后保證金是歸還的，所以在最初購買租借土地的房產時的價格相當于便宜了25%，而期滿時，相當于僅承擔了房產的建筑成本而已，這樣算下來，這種房產的價格優勢就相當明顯了。
 

不過在優勢明顯的同時，這種房產的缺點也會一并顯現出來。首先，帶定期租地權的公寓能住的期間是有限的，雖然是50年以上的租借合同，但土地的所有權仍屬于地主，不能傳承給子孫后代。其次，因為土地是從地主那里借來的，所以每個月都會支付地租，還要準備土地返還時的拆卸費用等預算。
 

購房者雖然不用承擔與土地相關的固定資產稅和城市計劃稅等負擔，不過從長遠來看，租地權期間的剩余年數變短的話，就會出現房屋很難貸款，很難賣掉的問題。

因此，由于地上建筑的價值是隨著時間的推移而不斷貶值的，僅作為自住需求的話，經濟負擔的減少還是比較合適的。但如果作為投資需求的話，一定要注意租地權的剩余年限，充分了解項目后再決定是否購買。而即使購買此類房產后，還是建議在持有一定時間后盡早轉手變現，達成投資目的。

在日本，夫妻雙方沒有兒女，或是單身的購房者，將來也沒有需要財產繼承的情況下，會愿意選擇帶租地權的房產。或是有孩子的家庭在將來有換房打算，前期想多預留資金養育兒女的考慮，也會選擇帶租地權的房產。
 

雖然租地權項目有一定的市場需求，但此類土地的供應量仍不如預期。主要還是因為建筑成本的不斷增加，地段較好的區域的土地租金也并不便宜，導致租地權項目的購買和維持成本逐年增加。因此，雖然有定期借地權的項目的銷售價格相對便宜一點，但考慮到取得后的維護費等，猶豫不決的人也多了起來。 如果這樣，為了降低一些購買房產的經濟負擔，有些日本本土家庭會考慮位置稍遠但土地和房產均為私有的項目了。

作為海外投資人，在投資日本房產時，充分了解房產項目的土地屬性是尤為重要的。購房時一定要根據意向持有年限、投資成本等方面的信息，進行綜合考慮后，最終做出適合自己的選擇。