2022年的6月，日本放開了海外旅行團入境日本的限制，沉寂了兩年之久的日本各大景點及商業設施又逐漸恢復了疫情前的熱鬧程度。同時，日元匯率也創出歷史新低，曾一度達到1美元兌137日元以上，1元人民幣兌20.43日元以上。隨之而來的議題，就是外國人在日本瘋狂購物的同時，投資日本房產也成為了掃貨的內容之一。

熱衷于投資房產的中國客戶，也嗅到了這樣的投資機會。近年來匯率最高時1日元兌0.0685人民幣，進入6月以來最低時1日元兌0.0488人民幣。以現在的匯率，幾乎是以往常7折的優惠購房，投資機會千載難逢。

6月以來日本不動產公司的咨詢量猛增，很多都是中國客戶來咨詢買房的事宜，一些常見問題整理如下：

1.中國人能在日本買房子嗎？

答案是肯定的，目前外國人在日本買房沒有門檻。

2.買房子能拿身份嗎？

單純的投資房產并不能獲得日本長期在留的合法身份。

不過可以考慮在日本設立公司，以公司的名義在日本貸款或全款購買總規模達到1000萬人民幣左右的房產，并以此申請經營管理簽證。

3.日本買房能砍價嗎？

新建房產項目一般由開發商直接進行銷售，基本沒有議價空間。

日本二手房的掛牌價格相對比較貼近市場行情，議價空間不大。以小編的經驗來看，二手房掛牌價的“零頭”是可以砍價的部分。比如報價3180萬日元的二手公寓，一般能議價到3100萬就不錯了，如果能砍價100萬到3080萬就相當“厲害”了。

另外，在日本買房子還要考慮日本人的交易習慣，如果按中國人買房“狠砍一刀”的情況反而容易造成日本賣主的反感，最后“一分不降”的情況也有。

4.日本買房租金回報率高嗎？

東京房產的租金回報大多在4-5%左右，一些投資型項目也有超過6%的情況，使用貸款購房、撬動杠桿可實現利益最大化。所以在購買房產時需要提前明確是自住還是投資，以便選擇適合的項目和付款方式。

需要注意的是，日本房產有持有維護成本，并不是租金回報率越高的房子越值得購買。

5.買個房子來日本時自住，回國時出租可以嗎？

日本的租約一般是2年起，而且比較保護租客的利益，不會輕易趕走租戶，相對的租約和租金也比較穩定。日本人很少有短租需求，如果按照民宿出租給游客，還需要申請民宿牌照，而普通的單套公寓基本不能做民宿。

如果預算寬裕，可以考慮投資獨棟投資公寓樓，這樣其中一間公寓可以留作自用，其他公寓可對外出租，也可以獲得不錯的投資回報。

6.日本地震災害多，買房風險大嗎？

正是由于日本地震多，所以在建房時充分考慮了防震的需求，讓房屋成為地震時保護人民生命財產安全的地方，不用太擔心房屋質量。選房時可選擇鋼筋混凝土構造的且符合新耐震基準（1983年以后竣工）的房子比較有保障，將來也比較容易變現。

7.買新還是買舊？

中國人喜歡買新房子，但是在日本卻不一定，日本的房子有貶值率，所以還需要具體項目具體分析，可以請教有經驗的房產中介給與建議。

作為自住用房，日本人也喜歡買新房。新房各方面性能都比較好，也沒有“瑕疵房”的風險，而且新房更容易申請到滿期高額度的貸款，新房還有較長的保修期限，也不用擔心維修工程，通常管理修繕費相對便宜。將來作為樓齡較新的二手房出售時也比較容易出手。

作為投資用房，舊房子的租金并不會比新房低多少，但房價相對便宜很多，租金回報率比新房高一些，性價比也較高。

由于在同一區域，舊房子的房價通常低于新房，注重地段的人在預算有限的情況下購買二手房裝修后自住也是不錯的選擇。

8.買公寓還是買一戶建？

公寓和一戶建各有特色，很難簡單說哪個更好，主要還是根據購買目的具體項目具體分析。

如果準備長期持有以自住為主要目的的話，準備持有2、30年甚至更長時間的話，一戶建應該更適合家庭所有。一戶建的面積、戶型以及院落或停車位，都比較適合一家人居住生活，而且持有成本相對不高。雖然一戶建大多為木制的，房屋貶值速度大于鋼筋混凝土建的公寓，但是一戶建的土地面積較大，土地的保值增值性更強。

如果兼顧投資并且考慮持有一段時間（如5年、10年、20年等）就出手變現的話，公寓比一戶建更值得投資。公寓的耐用壽命更長，有專業的管理公司維護，房產性能等也優于一戶建，安全性更有保證，房屋的保值性更強。公寓雖然每個月有管理修繕費，這些費用主要用于維護公寓的優良狀態，管理較好的公寓在出售時也會比較人氣。

9.房款支付流程？

買賣雙方在正式簽署《不動產買賣合同》時支付訂金，金額為雙方約定的價格，通常為總房款的10%。

根據合同中約定的時間支付剩余90%的尾款，通常的交房周期為1個月左右。

在支付尾款的同時，支付全部相關費用，通常包括印花稅、取得稅、司法書士費、免許稅、中介費及消費稅等。

*購買日本房產，買賣雙方在日本簽署買賣合同，使用日元支付房款及結算各項費用。

10.必須本人親自到日本辦理購房手續嗎？

本人不能親自來日本辦理購房手續的話，也可以委托代理，除了準備本人需提供的購房資料外，還需要為代理人出具委托書。委托代理人可以是本人信任的親友，也可以委托中介代理。

畢竟買房子也是一筆不小的支出，還是建議您親自到日本實地考察后，再辦理購房手續比較穩妥。

日元不會長期貶值，那樣日本經濟將會受到重挫，可以預見，在經過調整期后，日元必將恢復到合理匯率。趁此時機投資日本，應該是被很多投資客所看好的。如果您也考慮投資日本房產，請隨時聯系我們。