“30萬移民日本”、“買日本房產送戶口”......對日本有所關注的人，想必都聽過類似的宣傳話述吧？但事實上，投資、移民日本真的是如宣傳的那樣嗎？

“30萬移民日本”

首先，在日本成立公司需要至少500萬日元的注冊資金，約合人民幣30萬元，這大概是“30萬移民日本”由來。公司注冊好以后，這筆注冊資金是可以使用的，但僅限于經營性使用。成立公司后，投資者可以申請辦理投資經營管理簽證，并以此獲得長期在留資格，在日本經營管理自己的公司。但事實上，在日本經營一個公司，除非是已經打開日本市場的成熟的業務——開業即能賺錢，不然僅憑30萬人民幣的注冊資金想在日本長期生活下去都很難。而投資經營管理簽證的初次申請并不算困難，重點在于續簽的時候，如果公司經營業績不好，續簽就會遇到困難。

“買房送日本戶口”

其實，“買房送戶口”的宣傳語現在基本上已經聽不到了，因為買房子本身并不能獲得日本戶口。日本人及在日本經營的人都比較嚴謹，為了避免“虛假宣傳”，都很少使用這樣的話術了。實際上在日本，僅靠投資一套小房子獲取經營收益的情況下，基本很難達到業績要求，如申請投資經營管理簽證后，續簽可能會遇到問題。所以，有經驗的移民中介會建議您投資總價1000萬人民幣以上的房產才比較穩妥。舉例說明，比如想在大阪投資民宿，如果是一戶建大概需要購買4棟；想在東京做物業管理公司，如果是投資獨棟公寓的總價約1000萬，這樣的收益才比較有把握達到續簽的業績要求。所以說，買房送日本戶口這件事的難度還是很大的，沒有人能保證100%申請到“日本戶口”。

“買房包租，到期回購”

日本房地產行業經過多年的發展，已經相當成熟和規范。房地產中介機構內分工明確，有專職的房地產買賣的中介或者房地產租賃的中介，房屋托管公司、運營公司、物業管理公司等均有區分。而且實際租金是多少，業主都清清楚楚，如果有管理費、托管費等也都提前讓業主知道，所謂“買房包租”的情況基本沒有，如果有，恐怕也僅是面向中國客戶的“理財產品”，而且還有可能產生后續的附加收費。

大阪等地方曾有過“買房包租”的項目，大多是作為民宿運營的項目，雖然有可能承諾包租及高達6%的租金回報，不過包租的部分，恐怕已經加在房價內了。比如市場上價值100萬人民幣的房產，可能會借口裝修改造、申請民宿資質等因素，最后的打包價為150萬人民幣。可實際上，在日本只要是房子符合民宿申請資質的，辦理許可證的成本并不高。如果購入后將來想賣掉的話恐怕只能以普通房產按正常的市場價格出售了。

如果項目方承諾租金回報，回報部分其實已加在房價里了，可以理解為房價里已把返租的租金提前收取了，后續再以房租的形式分期付給客人。而且客人在買房時除了簽署房屋買賣合同，還會簽署托管合同，此類托管包租合同中還可能含有類似“實際運營收益達不到承諾回報率時，可解除該合同”之類的條款內容，這也為運營方安排好了退出條款，可以理解為運營方可以此條款提前終止托管合同，哪怕未到約定托管期限。如果民宿運營的行情好，托管公司用客人的房產賺得盆滿缽滿，如果行情不好，中斷經營的風險將轉嫁到客戶方。

有的項目則推出了到期回購的條件，看似增加了投資的保底性，不過仔細查看條款會發現，約定的回購期限可能是購買后的第4年。眾所周知，想取得日本國籍至少要在日本居住滿5年，回購的節點大多為4年，項目方這么做要么是不希望回購客戶房產，要么是讓客戶放棄申請移民身份。畢竟外國人在日本想申請歸化或永居是一件繁瑣而長期的事情，沒有人能保證100%申請成功。而且業內人士現在都看漲日本地產，一般樓齡10年以內的新房比較容易獲得銀行貸款，比較容易流轉，即使項目方回購也不虧，后續還可以通過包裝繼續出售。
 

總結：

在投資日本房產前，請先確定投資目的，是為了投資、移民、自住或其他目的，根據需求再物色合適的物件，用合理的成本獲取穩定的投資收益。在遇到打包產品的房產項目時，需仔細分辨投資的合理性和潛在風險。

而且專業的房產投資移民顧問，也不會輕易的提出“包移民、包租、包收益等一攬子打包的承諾”。畢竟每一位投資者的情況各不相同，他們會根據客戶的自身條件制定適合的專屬投資方案。即使是資深的移民專家，也不敢輕易保證100%移民成功，還會提醒客人，“投資有風險，需謹慎決定”。