日本房價的下跌和上漲一直是關注房產(chǎn)投資的人們喜歡討論的話題。畢竟在樓市泡沫時期號稱“賣掉東京可以買下美國”的日本，房價突然遭遇崩盤，導致了日本經(jīng)濟幾十年都沒有回復元氣。

隨著安倍經(jīng)濟學的實施，寬松的經(jīng)濟環(huán)境的確讓日本的房價有所回升。但在疫情來臨時，有很多人擔心日本房價會像遭遇其他災害一樣在疫情期間下跌。然而現(xiàn)實卻是，日本特別是東京的房價持續(xù)上漲，上漲速度甚至超過了疫情以前。那么，影響日本房價的因素有哪些？日本房價未來會大漲還是大跌？

地段

地段！地段！地段！

影響房價的最重要的因素當然是地段了！投資日本房地產(chǎn)，不僅要參考房價幾何，從長遠考慮更要參考地價的變動。根據(jù)日媒報道，東京都心區(qū)域發(fā)售的價格1億日元（約合人民幣500萬元）以上的“億級住宅”推高了整體房價水平。

由于日本土地資源有限，特別是寸土寸金的東京都，大規(guī)模的土地供應量實在有限。隨著不斷完成的再開發(fā)工程及近期集中入市的新建公寓項目的不斷完工交付，土地及新房供應將越來越緊缺，地段較好的土地及房源數(shù)量有限，保值抗跌性極強。

房產(chǎn)類型

建筑物的類型結構及樓齡也是影響房價的因素之一，二者相互關聯(lián)。

日本的土地值錢而房子會貶值，這里的貶值主要是指建筑物的折舊年限，在日本也被稱為耐用年限或使用年限，主要用于稅制方面的會計計算，和建筑實際壽命及買賣價格完全不是一回事。

比如日本規(guī)定，木造房產(chǎn)的耐用年限為22年，鋼筋混凝土的房產(chǎn)的耐用年限為47年（我國房屋、建筑物的折舊年限為20年）。也可以理解為建筑物隨著時間的推移，需要每年計提折舊。以公寓為例，47年后可視為建筑物經(jīng)過折舊后價值為零，但并不影響實際居住，也不影響上市交易。但是從這個折舊年限里也能看出，哪種類型的房子更值錢。

不同的房屋類型和結構等對售價及租金水平也有影響。一般的房子基本分為木造、鐵骨造、鋼筋混凝土造（RC）、鋼筋鐵骨混凝土造（SRC）。隔音效果、抗震性、價格水平等逐級遞增。一般一戶建（いっこだて）和低層公寓（アパート）為木造和鐵骨造的比較多；高層公寓（マンション）和高級公寓（タワーマンション）則是RC造和SRC造。隨著隔音性、耐震性等性能的遞增，房價也隨之上升。

物業(yè)配套及管理

?日本的新建公寓項目注重物業(yè)管理及配套，比如現(xiàn)在熱銷的塔樓、高級公寓等，不但注重室內的品質，還在公共區(qū)域配套派對房、觀景臺、圖書室、健身房等，以及在大堂配備前臺和值守的物業(yè)管理員，有的物業(yè)甚至是24小時為業(yè)主提供服務。入住的業(yè)主們可以享受如此貼心的居住環(huán)境，即使房價貴一些也是會心甘情愿的購買吧？

事實上，這類新建高級公寓項目在尚未正式上市銷售之前，很有可能就被提前預定一空了。而且大量新建高級公寓的入市也直接拉升了整體房價的均價水平。

日本的房子注重保養(yǎng)修繕，即使是二手房，如果由好的管理公司進行物業(yè)管理的話，往往為所管理的房產(chǎn)帶來附加增值項。比如有“小獅子”標志的管理公司在業(yè)界就有較高的評價，不少投資客們只要看到“小獅子”標志甚至不用看屋內情況就可以確定購買意向，足見物業(yè)品牌的力量。

成本性通脹

?房價也和當下的通縮、通脹關系緊密。在通脹期間物價上漲，人工成本上漲、材料上漲等影響下，房價勢必呈上漲趨勢。日本的房價自泡沫之后已回歸理性，房價基本保持在年收入的6倍左右。自安倍前首相實施寬松的經(jīng)濟政策后，房價才逐步穩(wěn)定回暖，持續(xù)了二、三十年低迷的經(jīng)濟也逐漸走出陰霾，特別是這兩年日本房價漲勢迅猛。

日本房價上漲的背后，實際上可以看成“成本性通脹”，房價并不是虛漲，如建房用的木材等建筑材料上漲，房價在上漲；因疫情導致外國勞務人員不能入境日本，建筑人工成本上漲，房價在上漲；俄烏戰(zhàn)爭導致全球能源緊張，房價還將繼續(xù)上漲等等。現(xiàn)在美國處于嚴重的通脹期，在美元不斷加息的情況下，也直接影響著日本國內的物價、匯率及房價等，所以在這種情況下，可以預測日本的房價還將在一段時期內繼續(xù)上漲而且很難下跌。
 

另外，房地產(chǎn)價格的上漲或下跌均有一定的周期，目前日本房價整體處于上升周期，再加上最近日元貶值，更適合海外投資客在日本進行資產(chǎn)配置。從上述幾個方面也不難判斷日本房價的未來走勢，如果近期有置業(yè)計劃的話，可以考慮現(xiàn)在的購房時機。