在日本投資買房子，首選公寓已是業內的共識。不過資深的投資顧問在與客戶進行前期溝通時，還會仔細詢問客人購買房產是出于自住還是投資或移民的目的。那么，同樣都是選擇購買公寓，對于不同的目的所對應的房產選擇時會有何不同呢？下面，我們就從戶型、成本、貸款、移民幾個角度來對比一下。

從戶型選擇考慮：
 

如果是用于自住的公寓，朝向就很重要，應該盡量選擇南向的陽光充足的房子。而考慮到一家人居住的舒適度，一般也要選擇2LDK或3LDK等面積稍大的戶型，使屋內有充足的活動空間及收納空間。同時，考慮到國人的烹飪和飲食習慣，廚房空間也應當相對寬松，功能齊全。最好還能配有會客室、閱覽室、健身房等公共配套設施，可以優先考慮大戶型的高級公寓項目。
 

如果是用于投資的公寓，則更多的需要考慮與車站的距離。據權威數據統計，東京都內距離車站步行10分鐘以內的房屋出租率高達95%以上，可以最大限度的減少投資房的空置率。另外根據東京的人口結構，投資戶型緊湊的1LDK/1K/1R等單身公寓，更容易出租且租金穩定，將來出售時也更容易變現。

從購買及持有成本考慮：
 

如果是用于自住，中國人的買房習慣偏向于購買新建公寓或沒有人住過的次新公寓。這種公寓根據不同的所在區域和不同的品質，價格都不一樣，所以還是要根據自身的喜好和預算選擇公寓項目。另外，每年需要交納的固都稅等稅費，一般新建公寓的費用也會比老舊公寓會高一些，至于修繕費、管理費等則根據不同的公寓而有所差異了。
 

如果是用于投資的公寓，建議不要投資樓齡太大的公寓，這種房屋雖然表面看起來總價較低，但老房子的后續維修保養費等的開銷會比較大，在投資時需要注意。而投資時可以優先考慮二手公寓，購買價格一般比新建項目低，且每年需繳納的固都稅也相對較低。同樣，離車站近、生活便利的因素也值得重視，畢竟公寓的價值與之息息相關，取得較高的投資回報才是投資的硬指標。

從貸款方面考慮：
 

無論選擇用于自住或投資的高級公寓時，可以優先選擇能從銀行貸款的項目。海外人士在日本購房，可以通過設立日本公司，以公司的名義向銀行申請貸款。貸款的好處首先是規避購買風險，銀行有自己的獨立評估體系，被銀行認可的房產，首先是有價值的房產，其次物件的保值率和變現率也很高，這樣的房產值得投資。而且日本的貸款利率較低，適合通過杠桿撬動更大的價值。
 

不過在貸款時，需要填寫“貸款用途”，日本人做事比較謹慎，對于自住或是投資，不同的用途有不同的要求，貸款政策也有一定的區別。如果最初用于自住的房產在獲得貸款之后實際用于民宿經營，由于違反了最初的約定，銀行則有理由要求一次性還清所有貸款。

從移民角度考慮：
 

如果在日本有正式的工作或可持續經營的項目，為自己和家人購置用于自住的房產應該是剛需。而持有房產，在將來申請歸化或永居時，也多了一份參考項。
 

如果投資房產是作為經營管理的主營業務收入，則需要考慮通過房產獲得的收入是否能夠覆蓋經營成本的支出，以及能否達到簽證順利續簽的標準。當投資一套房產不能滿足收入條件時，可能需要投資多套房產。如果將房產業務經營較好，達到了高度人才收入標準，就考慮結合自身其他條件的優勢，如果綜合評分能夠達到70、80分，就可以申請高度經營管理人才簽證，在日本居住滿三年甚至一年時即可申請永居了，可以說是移民日本的捷徑。