最近來我們智鈞&ヒマワリ株式會社咨詢日本房地產投資移民的客戶越來越多，其中不乏一些咨詢了多家中介機構的客戶。這樣的客戶多是以投資為目的，在尋找適合投資的房源時，也向我們提出過希望尋找租金回報率在10%以上房產的需求。坦白講，這樣的房子基本上房齡都較高，經(jīng)過多年的折舊后，只有房屋所在的地塊有價值，而房子本身已經(jīng)不具有價值，所以購買價格較低，租金回報率相對較高。不過，在高租金回報的表象之下，您可能會面臨高額的管理費、修繕費等費用，房屋也有“重建”的風險。

這是為什么呢？日本的房產是永久產權，屬于私人財產，一棟公寓樓的眾多業(yè)主通常會成立“業(yè)主委員會”。因此，這棟公寓樓維護保養(yǎng)的方案和費用就不是由物業(yè)管理公司決定的，而是由業(yè)主們決定。而對樓體維護保養(yǎng)的程度和投入，也決定著公寓樓的壽命。很多公寓樓由于維護保養(yǎng)得當，雖然房屋經(jīng)過幾十年的折舊已經(jīng)變成零價值，但房子的質量仍適合居住。不過即便如此，表面看起來堅挺的老樓內部也可能隱藏著各種隱患，墻體外立面、電路、各種管道等的部件在幾十年后大多已經(jīng)老化腐朽需要更換，而修繕這些部件的費用均要由業(yè)主們承擔。所以，在現(xiàn)在的日本社會，很多樓齡較大的老公寓樓，就面臨著重建的問題。

面對這種問題，首先業(yè)主們會討論，是支付高昂的維護費用繼續(xù)在老樓居住，還是同意在原地重建？這時業(yè)主委員會通常會向專業(yè)機構征詢維護和重建方案，以及維護和重建的費用，并向業(yè)主們公示，聽取大家的意見。當一個方案超過4/5的業(yè)主同意時，該方案就可以實施，當然征詢意見的過程會比較繁瑣。

其次，當重建方案確定并通過業(yè)主的同意后，業(yè)主委員會將解散，繼而成立重建委員會。重建時，委員會將考慮重建時樓體是否可以加蓋，比如原先12戶的公寓重建后可以建成39戶，那么基本上，原業(yè)主就不用承擔樓體重建的費用了；如果無法加蓋，則所有的費用均由原業(yè)主根據(jù)自住的房屋面積均攤。另外在重建期間，委員會還需要跟周邊的鄰居打好招呼，不能給鄰居帶來太大的麻煩。同時，在重建期間原業(yè)主還需要自己解決居住的問題并承擔費用，如果用于出租的房屋也將損失重建期的租金收入。而這期間也可能有的“釘子戶”業(yè)主怎么也不同意重建和搬家，這種情況下，業(yè)主委員會可以與該業(yè)主商量，按照市場價格收購其產權。還有一個值得注意的事情，如果原房產仍有未還清的貸款時，不同的銀行和不同的項目的政策有所不同。有的時候需要先將剩余貸款一次性還清，有的時候可以繼續(xù)抵押，正常還款就行。

隨著時間的推移，日本高齡公寓的數(shù)量會進一步增加，業(yè)主早晚會面臨重復大規(guī)模修繕工程延長樓體壽命，或是下決心重建 ——這也是公寓樓末期的問題。總而言之，業(yè)主平時還是要注意對樓體的保養(yǎng)維護，但必要時，與其被動大修，不如考慮主動重建。如果所住的房子是最終的棲身之所的話，在日常的管理階段就需要提前做好重建的準備。