買賣過二手房的人大多知道，我國一套房產的價格除了“市場價”（市值，同期出售的價格）以外，還有“地區政府指導價”（政府認為合理的建議性價格），同時還有一個“評估價”（經專業機構評估后的房產實際價值）。購買房產時，房屋總價、繳稅、貸款等均與這三個價格息息相關。

如果您覺得我國的房屋價格體系已經足夠復雜的話。那么，對于房產體系更健全的日本市場，一套房產根據用途不同，竟有高達5個不同的價格！如下圖所示：

隨著日本人均收入的提高、工作環境的改善、住宅需求的釋放，以及外國游客的增加等因素， 從對外公布的“基準地標準價格”平均值再次上升不難看出，日本地價觸底反彈的趨勢越來越明顯，也可以說是通縮轉為通脹的有力證明。

這個“基準地標準價格”是指基于國土利用計劃法的基準地土地價格，每年由各都道府縣公布。 而關于土地價格，則大多使用“公示地價”，公示地價是國土交通省根據地價公示法評價的標準值土地價格。 兩者的使用目的相似，被賦予作為土地交易的基準指標的作用。 另外，土地價格還有“路線價格”（道路沿線土地價格）、“固定資產稅評估價”和“實際交易價格”，所以日本的地價由“1物5價”組成。 根據使用目的不同存在5種地價，比如繼承財產的評價方法使用“路線價”和“固定資產稅評估價”便可以導出所要繼承財產的評估價值。 以繼承稅和贈與稅相關的財產評估為目的的土地價格是“路線價格”，用于評估房地產等固定資產的土地價格是“固定資產稅評估價”。

如果將繼承財產限定為“住宅”的話，由于日本的住宅由用地(宅地)和建筑物構成。因此無論是獨門獨戶還是公寓，用地是用地，建筑物是建筑物，二者會分別進行財產評估。 這時，用地是用“路線價”乘以調整系數，建筑物則是根據“固定資產稅評估價”計算出來的。作為繼承財產的金額，這可不是出售時的買賣價格(市值)， 而是繼承稅額計算基礎的價格。

如果以自住為目的一戶建或別墅的財產評估很簡單，其評估價值與固定資產稅評估價值相同。 實際的固定資產稅評估價值記載在每年郵寄來的固定資產稅的納稅通知書上。

公寓的計算方法也大體相同，公寓的建筑物(專有部分)評估價也等于固定資產稅評估價，可以用送來的納稅通知書來確認。另外，如果要計算占地的評估價，則首先要根據公寓樓占地整體的評估價值乘以每個單獨所有者的占地權百分比，計算出與自己共享的占地所有權相對應的評估價值。 然后，把專有部分的固定資產稅評估價和按照占地部分地權百分比的評估價相加，就是一間公寓的財產評估價。公寓持有人可通過登記事項證明書(登記簿)和公寓的管理規章來確認各人的持有分割比例( 占地權比例)。

舉例來說，如果您繼承父母所有且自住的一間公寓時，該公寓專有部分的固定資產稅評估價值為1500萬日元，公寓用地整體的評估價值為5億日元，所有者的持有百分比為5% 。那么評估價是多少？

【解答】建筑物(專有部分)的評估價與固定資產稅評估價相同，為1500萬日元，用地的評估價則是公寓用地整體的評估價5億日元乘以持股比例5%得到的2500萬日元。 然后，兩者合計4000萬日元是公寓一室的財產評估價。

了解了日本物件的“一物五價”的使用方法和資產評估的計算機制，對于自己持有或投資日本房產時，便可更清楚的了解物件的價值，對于投資決斷將有一定的幫助。