最近國際房地產(chǎn)投資分析中，有兩個市場被著重關注，一個是中國，一個是日本。中國樓市紅紅火火了20年，今年出現(xiàn)了橫盤和明顯的下跌趨勢。日本樓市則情況相反，跌入冰點20年來，于近年市場逐步回暖，今年更是出現(xiàn)了普漲的情況。如此一來，我們可以從中汲取哪些投資經(jīng)驗呢？

先看日本，日本全國人口1.26億，多集中在東京這個超級大城市里。雖然日本總人口在減少，但是東京卻是人口凈流入最高的地方，2018年同比增加人口約10萬多人，不難看出東京的魅力。東京是日本青年人聚集的夢想之地，也是外國人認識日本的最大的窗口。

人口增加的地方，顯然住房需求量也會增加，進而推動房產(chǎn)價值的增加。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東京都88%的租客的年齡集中在20~39歲，是租房的主力軍。日本人不喜歡給別人添麻煩，不認識的人合租的情況較少，因此，適合單身居住的小戶型住宅的需求量呈遞增趨勢，幾乎占到90%的房源量。這樣的房源多集中在20~50平方米的房屋面積，而大于這個面積的需求量則驟減。此外，日本的養(yǎng)車費用、打車費用較高，但是公共交通網(wǎng)絡發(fā)達，因此距車站步行10分鐘以內（按每分鐘80米計算）的滿租率竟高達95%。由此不難看出，車站附近小戶型的房屋更受年輕白領的青睞，房屋年租金回報率穩(wěn)定在5-8%。在如此的形勢下，近年來東京房價普遍漲幅超過5%，有些地段好的新建公寓房價漲幅更超過11%。同時，日本房產(chǎn)由于優(yōu)異的租售比，更是吸引了不少日本國內及海外投資，可以說，日本樓市目前已經(jīng)進入了良性循環(huán)中。

反觀中國的現(xiàn)狀，近年來國內總人口也出現(xiàn)了下降的趨勢。而在“房住不炒”的政策方針下，政府一系列的樓市調控手段，使得房價不可能出現(xiàn)一夜爆跌的情況，而是穩(wěn)中有降，逐步回調至理性的房價區(qū)間。北京是中國的首都，同東京一樣也是一座全球發(fā)達城市。目前北京正處于調整期，人口外流只是調整進程的一個階段，調整期過后，必將有一部分人口回流，畢竟北京的魅力并不亞于東京。東京房產(chǎn)需求的情況，同樣適用未來的北京，居住需求量高、地段好、總價低、交通便利的小戶型住宅更適合社會的發(fā)展需求。據(jù)說中國的單身人數(shù)已經(jīng)超過了2個億，照這個趨勢發(fā)展下去，一個人一個家庭將逐步代替三口之家的模式，那么適合單身家庭的的戶型需求就顯而易見了。

因此，無論是逐漸回暖的日本樓市，還是漸行漸遠的國內樓市，最基礎的人力的住宿需求幾乎是一樣的。在滿足了自住的基礎上，想再合理配置一套用于投資的房產(chǎn)，無論在日本還是國內，明確了未來發(fā)展方向后，怎么投資都不會錯的。

值得一提的是，按照現(xiàn)在兩國房價的走勢，手里有房的人可以考慮將北京的房子在高位時出售，然后投資日本的新建公寓，持有10年左右再出售，10年內可以獲得穩(wěn)定的租金收益，10年后出售可獲得可觀的升值收益。如果那時北京的房產(chǎn)已回歸理性的話，完全可以考慮再投資。只有不斷買賣，通過變現(xiàn)獲得收益的項目才是相對好的投資。