現在國內的高房價高負債的情況，已經引起了日本媒體的注意，并拿當初日本樓市泡沫時期的情況與中國現在樓市行情做對比，并對結果表示了消極的態度。那么，難道現在中國樓市的現況真的和日本泡沫時期的情況相同嗎？

其實，對于那些同時了解日本樓市和中國樓市的專業人士來說，其實兩國的樓市雖然在某些方面有所相同，但實質上還是有很多不同之處的。

土地性質不同

日本的土地是私有的，個人可以隨意買賣。以至于在日本樓市泡沫時期進入投資至暗時刻，除了購置房產外，還有很多人瘋狂購買山林、果園、乃至荒地等土地，等待其升值獲利，其中不乏加高杠桿買入者。

中國的土地是公有的，所有權歸屬國家，個人不可能隨便買賣。土地為國之根本，這也是對中國房地產行業進行穩定調控的基礎。

貸款政策不同

日本購房首付2-3成，有些情況甚至可以0首付購房，這也容易催生樓市泡沫。后期為了調控房地產市場，銀行的貸款年利率曾超過9%，但仍然無法阻擋民眾投資房產的熱情，同時也加大了銀行的壞賬風險。

中國沒有0首付，一般購房首付3-5成，貸款利率在基礎利率上下浮動。為了調控房地產市場，除了增加貸款利率等，有的地方還實行按房產評估值放貸等新政策，也大大增加了銀行的抗風險能力。

購買資格不同

日本樓市不限門檻，外國人也可以隨意購買，導致大量外資進入日本樓市，迅速推高房價。同樣在樓市泡沫破裂之前，也是因為外資的迅速撤離，導致日本房價快速下降，影響了經濟運行，出現了裁員潮，因購房斷供而破產的人數大量增加。

中國對外國人購買房產有一定的門檻，普通外國人沒有購買資質，這樣對境外炒房行為有一定的限制，經濟環境相對穩定。對于國內居民購買房產，還分為首次購房、多套購房等情況，在一些樓市過熱的地區還需要滿足戶籍、社保繳納年限等條件才有購房資格，對穩定樓市也起到了一定的作用。

外匯制度不同

在日本外匯可自由流動，當樓市處于上升期時，大量外資涌入，當外資通過投資日本市場賺的盆滿缽滿的時候，會迅速拋售資產變現，并將大量資金從日本抽離。這樣會加速推動日本經濟陷入危難。失業率增加導致經濟惡化，從而加速外資的撤離，讓整體經濟陷入惡性循環。

中國有外匯管制體系，雖然也有大量外資進入中國市場，但是當國外資金惡意做空中國市場、想從中國迅速撤資時，也是需要辦理一系列合理的手續的，否則資金也很難匯入境外賬戶。這對穩定國內經濟增加了一層保護。經濟環境穩定，就業率穩定，樓市也就相對穩定。

國家性質不同

日本是資本主義社會，對樓市主要使用經濟手段調控，但實際上調控效果不佳，最終不得不選擇主動刺破泡沫，導致經濟持續惡化，大量民眾破產，資產縮水，銀行倒閉，教訓慘重。美國次貸危機發生后，也嚴重影響了日本的經濟環境，日本一直陷入了“失去的幾十年”難以恢復。

中國是社會主義社會，在使用一定的經濟手段調控樓市的同時，還通過一定的行政手段進行宏觀調控。除了限購、限貸外，還相繼出臺了限漲令、限跌令、新購入房產3、5年內不能上市交易等政策，以期房價平穩有序，避免房價出現大起大落的情況。另外中國經濟有國企托底，國有銀行的實力也有利于穩定市場，不會輕易讓國家陷入經濟危機。這種優勢在美國次貸危機時期也得以了驗證。

日本當初樓市泡沫時期的一些經濟指標，和中國現在的高房價高負債的現況是有一些相似之處的，但如果仔細分析的話，中日兩國的樓市還是有許多實質上的不同。除了上述的一些不同之處以外，其實還有很多諸如人口、體量等等綜合因素的影響。不過，日本樓市的崩盤的前車之鑒，仍然能給我國樓市帶來一些啟示。

中國政府已經三番五次發布“房住不炒”的相關政策，對樓市也做出過相關預警。在現階段，期待中國的房價翻番、大漲等情況發生的幾率微乎其微，投資風險增加。對于投資國內房產的需求，投資人大多觀望市場、謹慎投資。
 

反觀日本，在經過泡沫破裂之后，房價已“跌無可跌”。房地產市場也在此后逐漸完善，房價也在低迷了多年以后開始回暖，近年來實現了穩步增長。日本人及永住者貸款利率不到1%、外國人貸款利率1.5%起，還有很多購房的利好政策。現在進行日本房產投資，可以預期未來還是有很大的獲利空間，并且具有一定的保值、增值性，及優秀的避險功能。在海外資產配置中具有一定的優勢。

所以說作為投資項目，應從客觀分析，再謹慎做出決定。特別是像房地產這種大手筆的投資更是如此。