最近聽到一個老客戶王先生的抱怨，說自己在日本公司也開了，5000萬日元的房產也買了，房子也出租出去了，但是遞交的“經營管理簽證”申請卻被拒了，怎么都想不通被拒的理由，所以又來我司咨詢。

這個王先生在最初有移民日本的計劃時，前期曾到我司咨詢過，后來就沒有了下文。直到他再次來到我司咨詢簽證被拒的問題時，我們才知道發生了什么。

其實最初王先生不僅咨詢了我們一家日本房產移民機構，東京幾家有名的中介機構他都去過，但是最終他決定不通過中介，自己搞定一切手續。我們不禁要問，這是為什么呢？

王先生表示，他之前咨詢了很多移民中介，給出的方案都是在日本成立公司，以公司的名義購買房產，將房產出租后獲得穩定的租金收益，并以此來申請經營管理簽證，聽起來并不難。另外，他也注意到，網上也有些人發帖說，“自己如何不通過中介成功獲得經營管理簽證的”、“投資移民日本如何被不良中介坑了”等等類似的內容，也讓王先生有些顧慮。王先生本身在日企工作，日語水平還不錯，所以他就自信滿滿地自己開始了移民之路，并認為這樣可以節省不少中介費。

在日本成立公司并不難，購買房產和房屋出租也不難，不過想以此申請簽證的話，有很多操作的細節是有所不同的，讓我們一起分析一下王先生被拒簽的原因吧。

1.事業計劃書

申請經營管理簽證提交的資料中，準備必要的事業計劃書是移民中介服務的一部分，一般由專業的司法書士依據客戶情況，并根據入管局的審核要求撰寫。由于無需客戶自己動手，計劃書內容往往容易被客戶忽略。所購買的房產可用于出租，但是長租租金收益并不能支持公司主營業務收入，也不能體現王先生的經營能力，同時王先生提交的計劃書內容較多卻沒有明確的主營業務，這是他被拒簽的主要原因之一。

2.所購資產

王先生分別購買了5套價值1000萬日元的二手單身公寓，并且都是全款買入。平均每套公寓月租金6萬日元，表面收益超過7%。至于為什么選擇購買單套二手單身公寓呢？王先生表示在國內，1居室的小公寓售價更高也更好出租，所以他也希望在日本投資小公寓，等將來獲得永住身份后，再把小公寓賣掉。

可以說這是非常典型的用“中國思維”來考慮日本房產問題了。這樣的二手小公寓在日本算不上優質住宅，大多都不能申請銀行貸款，將來想變現時也有一定難度。同樣是5000萬日元的預算，如果購買一棟新建投資型獨棟公寓的話，可以公司的名義通過銀行貸款購買到價值1億日元的優質房產項目，撬動杠桿收益率更高，保值、增值性更好。在日本，能夠獲得銀行貸款的項目更受青睞。而且這樣的獨棟公寓不僅可以作為長租房使用，還可以申請相關執照后作為民宿或酒店等的用途，收益及前景更佳，也更有利于支持公司主營業務。

3.財務報表

當一個新公司成立，運營一段時間后，在提交經營管理簽證的申請資料時，同時提供已有的財務報表一般有利于申請通過。

王先生的房產租金收益每個月有30萬日元，扣除各項稅費、維修費等成本，每個月凈收益22.5萬，一年270萬日元。作為房產投資，租金凈收益超過5%是個不錯的投資，不過要維護公司運營申請簽證的話，需要租辦公室、雇傭2名當地的長勤工，還要繳納法人稅、厚生年金、聘請稅理事等，所需要的成本已經超過270萬了，賬面為“赤字”狀態。事業雖然“穩定”但“不長久”，并且看不到未來增值趨勢，不太能實現長期運營的目標。王先生提供“真實”的財務報表本身并沒有錯，不過外國人經營公司和日本本地人還是有一些差異的，比如配偶及孩子為撫養人、或是往來日本中國的機票差旅費等也是可以平衡賬面的，如果能運用一些“合理避稅”的技巧，應該可以提供一份能被認可的財務報表。

日本是一個比較講規則的國家，各種事情都有跡可循，申請經營管理簽證往往需要半年左右的時間。王先生的個人條件并不差，如果當初能夠委托一家移民中介協助的話，應該就不會被拒簽了。相信專業的移民顧問更能夠根據客戶的實際情況，量身打造出合適的移民投資方案，幫助客戶準備好各種申請資料，從而提高移民的成功率。