新的一年又開始了，中國出臺了一系列“新民法典”、“銀行貸款限貸”等與房子有關的政策，主旨于穩定國內房價。那么在疫情尚未褪去的影響下，中日兩國的樓市，哪個更具投資價值呢？

美元影響：

因為疫情的原因，美國開啟了印鈔機模式，美元貨幣超發影響到全球經濟，將導致通貨膨脹。與美國關系緊密的日本，首當其中受到的影響更加顯著。這對日本來說是具有積極意義的，日本政府多年來實施寬松的經濟政策，希望將通縮的情況轉變到通脹的通道，日本曾制定了通脹2%的目標，雖然一直未能實現，但日本經濟的通脹是有經濟環境基礎的。而且日本市場上的流通貨幣相對合理也沒有外匯管制，外國人在日本購房沒有任何門檻，因此日本房價將有繼續上漲的土壤。

中國是有外匯管制的，人民幣兌美元的匯率也有一定的調節空間。人民幣也同樣存在貨幣超發問題，以維持多年通脹，房價一直居高不下。中國政府近年來實行“房住不炒”的穩房價政策，還陸續出臺了一些相應的政策以防范樓市泡沫所帶來的金融風險。外國人也不能隨便購買中國的房子，比起讓房價快速上漲，中國政府更希望看到房價高位橫盤的態勢。可以說，美元對中國樓市的影響并不像日本那么直接。

房價上升預期：

日本樓市自1991年崩盤以來，最大跌幅達65%，直到2016年底才有所反彈，現在日本的房價與歷史高點仍有一段上升空間。日本的房價與收入比為11.25，隨著安倍經濟學的效果，工資有小幅上漲，如果不考慮疫情的影響，日本的房價
相對合理。

中國自90年代初商品房上市以來持續上漲，房價工資比高達29.09，排名世界第二，遠超日本，而人均工資卻比日本低很多。高房價將給社會帶來諸多問題，近年來中國政府在“房住不炒”的方針下，陸續出臺了多個調控房價、穩樓市的政策，可以預測中國的樓市拐點即將到來。

人口流動性：

1991年是日本樓市崩盤的一年，也是日本人口下降的拐點，人口數量及消費能力是影響樓市穩定的重要因素。現在日本社會的老齡化少子化問題嚴重，并早已引起日本政府的重視。近年來日本移民的門檻不斷降低，大力推行的高等教育國際化進程已經吸引了大批外國留學生在日本院校就讀深造，日本政府也為吸引和留住優秀的海外人才，制定了各項優惠政策，希望能夠緩解人口不足的問題。

中國的人口也已出現拐點，老齡化少子化問題也日趨嚴重。但基于龐大的人口基數，目前尚未全面打開國門，想移民中國還是有很大難度的，想像日本一樣出臺相關的吸引移民的政策恐怕尚需時日。

貸款政策：

日本政府鼓勵年輕人買房子，可以給予日本籍及永住的外國人全額超低利率的貸款，即“0首付、0利率”寬松的貸款政策，每月的還款額與租金相當。即使是在日本創業或工作的外國人，達到一定條件下也可以申請日本銀行貸款購房。

中國的房貸政策不斷收緊，普遍為5%左右的貸款利息。今年人民銀行、銀保監會更是發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從1月1日起實施，被稱為國內新的“限貸政策”，各大小銀行對房企及個人的放貸均設立了上限，意味著貸款額度將會減少、首付比例將會提高，可以說將來想通過貸款購房的難度又增加了。從最近國內法拍房數量的增加也不難看出，貸款還款壓力正在不斷增大。想必后續應該還會陸續出臺其他穩定房價的政策，房價大漲的空間越來越小。

房產稅：

日本在樓市泡沫以后，也出臺了各種包括房產持有稅等各項防止炒房的政策，經過幾十年的發展，現在的日本樓市規范成熟，房價較為合理。日本房產的保值性、避險性及長期的租金收益方面的表現不俗。

中國國內討論和制定房產稅相關政策已有一段時間，經專家預測估計在2022年將會落地，屆時對中國樓市將會產生深遠的影響，房價將更趨理性。

小結：

當房產作為投資產品，已經展現出了其金融屬性的一面，投資產品更需要注重快速流通性和變現能力，特別是房產這種高價值的項目，一旦交易困難，資產變為負債的風險將大大提升。所以現階段，從投資的角度看待中日兩國的房產，哪個更具有投資價值就比較清晰了。

如果疫情是一場危機，總有人會抓住機會做出正確的判斷。如果您也看好日本樓市，適當配置日本房產，歡迎聯系我們。